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El arrendamiento en el derecho chileno
El contrato de arrendamiento es, sin duda, uno de los contratos más utilizados en la actualidad. Su evolución a lo largo de los años presenta distintos problemas y alcances, a los cuales la comunidad jurídica está llamada a entender, analizar y solucionar. Una de las formas de comprender cómo funciona dicho contrato es a través de lo señalado por los jueces en casos específicos, despertando nuestro interés como Academia en investigar lo que ha fallado la Corte Suprema en esta materia.
El objetivo de esta coordinación es estudiar un universo de aproximadamente 900 sentencias dictadas por el máximo tribunal de nuestro país, a través de un sistema de fichaje con la información relevante de cada fallo. Dichas fichas servirán para futuros trabajos académicos, como columnas de opinión, comentarios de jurisprudencia y artículos de investigación, que se publicarán de forma periódica en nuestra página web y en distintas revistas.
En este sentido, el proyecto acerca del contrato de arrendamiento se enmarca en la ejecución del proyecto Fondecyt regular N° 1221864, titulado “Revisión dogmática e histórica para una relectura de las reglas del arrendamiento de cosas en el derecho privado: hacia la modernización del contrato de arrendamiento en Chile”, del cual Álvaro Vidal es investigador responsable, y cuyos objetivos son los siguientes:
(1) Demostrar la necesidad actual de un tratamiento separado de las figuras que regula el Título XXVI del Libro IV del Código Civil, y justificar que, dogmáticamente, el arrendamiento corresponde al de cosas. (2) Ofrecer soluciones a cuestiones objeto de esta propuesta, a partir del antecedente histórico, del derecho general de contratos en Chile y el derecho europeo y armonizado sobre el contrato de arrendamiento de cosas. (3) A partir de las soluciones a las cuestiones, proponer una relectura de las reglas del arrendamiento de cosas en el Código Civil. (4) Determinar el régimen aplicable al arrendamiento de consumo, que ofrezca protección adecuada al arrendatario consumidor.
El equipo de trabajo es dirigido por Álvaro Vidal , abogado, Doctor en Derecho por la Universidad Autónoma de Madrid, Profesor titular de Derecho Civil y Director del Departamento de Derecho Privado de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso, Abogado Integrante de la Ilustrísima Corte de Apelaciones de Valparaíso.
A su vez, es coordinado por Natanael Peña, abogado, Licenciado en Ciencias Jurídicas, Master Académico y Doctor (c) en Derecho, todos por la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso, Profesor de Derecho Civil y de Responsabilidad Civil Médica en la Facultad de Derecho en la misma casa de estudios.
Sentencia rol 92923-2021 caratulada “Inmobiliaria Franklin Rodolfo Aravena San Martín EIRL con Medina”
Por sentencia del 12 de mayo de 2023, la Corte Suprema invalida de oficio la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago el 19 de noviembre de 2021, que confirmó la sentencia del tribunal a quo la cual rechazó la demanda principal de indemnización de perjuicios por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, así como la acción reconvencional y ordenó la devolución del mes de garantía, la Corte Suprema dicta sentencia de reemplazo.
Inmobiliaria Franklin Rodolfo Araneda San Martín EIRL interpuso demanda en contra de Medina y Asociados Limitada, solicitando una indemnización de perjuicios por incumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento. Funda lo anterior en que, la arrendataria abandonó el inmueble sin tomar ninguna medida para resguardar la seguridad del local comercial arrendado, lo cual habría derivado en que pocos días después fuese destruido e incendiado por manifestantes en el contexto del “estallido social”. Indica además que recién tomaron conocimiento de la situación el 18 de noviembre de 2019, esto es, 6 días luego de que la demandada abandonara el local.
La demandada indicó que los daños fueron provocados por terceros con ocasión del estallido social, y que el arrendador habría sido informado el 14 de noviembre de 2019 que manifestantes habrían sacado la reja de protección y luego entraron a robar, a fin de que se activaran los seguros y se adoptaran medidas necesarias para resguardar la propiedad. Estima que no le cabe responsabilidad en los daños provocados, así como tampoco en el incendio del 18 de noviembre.
El tribunal de primera instancia rechazó la demanda principal, indicando que el arrendatario no estaba en la obligación legal de realizar alguna acción que significara correr un riesgo más allá de lo que el contrato lo obligaba a hacerse cargo, como hacer frente a las personas o la turba que saqueaba. Ordenó restituir el mes de garantía al no haberse probado el incumplimiento del deudor, por lo que no existía justificación para retener el monto.
Ahora bien, la Corte Suprema estableció:
CUARTO: Que el examen de los antecedentes del proceso da cuenta de una insoslayable falta de consideración sobre los contornos del debate, lo que evidentemente incide en la comprensión de las pretensiones de la defensa del demandado reconvencional, pues el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 28 de junio de 2016, establece en su cláusula 13 , que “Esta garantía quedar en poder del arrendador en caso que el arrendatario tuviese que hacer entrega de la propiedad por causa de fuerza mayor o fortuita, antes de la fecha de término del contrato, no pudiendo imputar además dicha garantía como pago de rentas insolutas ni el arriendo del último mes que permanezca en dicha propiedad . (SIC)”
Empero el fallo impone a la demandada reconvencional la obligación de restituirla, pese a tener por acreditado que la restitución del bien, se debió precisamente a fuerza mayor, con ocasión de los acontecimientos desarrollados en el contexto del estallido social . Soslayando con ello las estipulaciones del contrato.
QUINTO: Que, entonces, la decisión de los sentenciadores de ordenar la restitución del mes de garantía, no se aviene al mérito del proceso, en tanto acceden a dicha solicitud, únicamente por considerar que no fue probado el incumplimiento del arrendatario, apartándose de los términos en que las partes situaron la controversia por medio de sus respectivas acciones o excepciones.
SEXTO: Que así, del contexto de justificación n que antecede queda demostrada la falta a las disposiciones y principios referidos en que incurrieron los magistrados del grado, lo que constituye el vicio de casación en la forma previsto en el artículo 768 Nº4 del Código de Procedimiento Civil, por haber fallado ultra petita. (…)
De esta forma, por sentencia rol Nº 92923-2021 se revoca la sentencia de 16 de junio de 2021 dictada por el Primer Juzgado Civil de Santiago, en cuanto ordenó la restitución del mes de garantía, y en su lugar se declara que se rechaza la demanda reconvencional.
La sentencia puedes revisarla acá:
