Sentencia Rol Nº 194783-2023, caratulados “HEREDIA Y OTRO CON SCHAPIRA Y PEREZ INVERSIONES LIMITADA (O)”
Luis Cubillos Valenzuela y Patricia Heredia interponen demanda de evicción con indemnización de perjuicios en contra de la Sociedad Schapira y Pérez Inversiones Limitada. Fundan su acción en que, con fecha 3 de marzo de 2017, compraron en comunidad a la sociedad un inmueble en la comuna de Las Condes. Indican que, de acuerdo a lo expresado en la cláusula primera de la escritura antes referida, la Sociedad habría adquirido el inmueble por compra realizada a la sociedad Inmobiliaria Los Almendros Limitada, por escritura pública de fecha 20 de junio de 2016.
En diciembre de 2017, fueron contactados por el abogado Piña Rochefort, en representación del señor Meléndez, informando que había interpuesto una querella contra quienes resultaren responsables de los hechos constitutivos de los delitos de falsificación y uso malicioso de instrumento público, usurpación de identidad y estafa residual. Todo lo anterior, ya que el señor Meléndez no compareció a la firma de la compraventa del 20 de junio de 2016, sino que una persona se habría hecho pasar por él.
Indican que, en atención a lo narrado se produjo la evicción total en términos del art. 1838 del CC, siendo privados de la totalidad del inmueble en virtud de una sentencia judicial firme.
Los demandados, por su parte, solicitó el total rechazo de la demanda. Alegan que no se cumplen los requisitos de la evicción al intentar ampliar el contenido de la obligación de saneamiento a partidas resarcitorias no contempladas en la ley; por otro lado, indican que para la acción debería sustentarse en una sentencia que acogiere la demanda de reivindicación, lo cual no es el caso, al tratarse únicamente de una sentencia dictada por un juez de garantía que ordenó cancelar las inscripciones conservatorias, lo cual no calificaría como evicción.
El Décimo Séptimo Juzgado Civil de Santiago acogió parcialmente la demanda principal.
Tanto demandantes como demandados dedujeron recurso de apelación en contra del fallo y la Corte de Apelaciones de Santiago revocó la sentencia en la parte en que denegó la indemnización de daño moral, acogiéndola.
En contra de esta última decisión, la demandada dedujo recurso de casación en la forma. y fondo, las cuales fueron rechazadas por la Corte Suprema.
“OCTAVO: Por lo que toca a la primera cuestión, esto es, si en este caso, al haberse cancelado las inscripciones por sentencia judicial dictada por un juez de garantía, puede darse por cumplido, o no, el requisito del citado artículo 1838, conforme con el cual, “Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial”.
Para dilucidar el punto habrá que comenzar diferenciando la “evicción”, tal y como la define el citado artículo 1838, de la obligación de saneamiento del vendedor.
Ante todo, aunque el precepto legal no lo indique, el presupuesto de la evicción es que la cosa vendida sea ajena o esté gravada por un derecho real distinto de dominio. Es esa la causa por la cual una sentencia judicial priva al comprador del todo o de parte de la cosa.
La cuestión es si esa sentencia judicial del artículo 1838 del Código Civil debe ser aquella dictada en un juicio de reivindicación en el que haya sido citado de evicción al vendedor, y no cualquier otra dictada en un procedimiento diferente que prive de la cosa comprador. La respuesta es que no, el precepto no distingue, lo que resulta relevante para que haya evicción es que, por una sentencia judicial, cualquiera está sea, se prive al comprador de la cosa.
En efecto, para que se dé por cumplido el supuesto de hecho de la evicción -y, al mismo tiempo, se origine la obligación establecida por el artículo 1847 del Código Civil- resulta suficiente que, por una sentencia judicial -cualquiera sea el procedimiento en el que ella se pronuncie- el comprador, en razón del mejor derecho de un tercero, sea privado del todo o de parte de la cosa comprada. La sentencia judicial del artículo 1838, como lo sostiene Alessandri, es un requisito constitutivo de la evicción y que puede condensarse en la frase “sin sentencia no hay evicción” y, en todo caso, supone la derrota judicial en un proceso (ALESSANDRI RODRÍGUEZ, Arturo, De la compraventa y la promesa de venta, Santiago, Editorial Jurídica de Chile, 2003, Vol. 2, tomo II, p. 56).
Una cosa distinta es que, ante la pretensión de un tercero que reclame el dominio o cualquier otro derecho real sobre la cosa, el comprador, conforme con el artículo 1843, cite al vendedor de evicción según los artículos 584 a 587 del Código de Procedimiento Civil; y que sea en ese juicio reivindicatorio que se dicte una sentencia judicial que ordene la restitución la cosa al tercero o reconozca la existencia de un derecho real distinto al de dominio, a favor de un tercero, privando al comprador, en todo o parte de la cosa.
(…)
DÉCIMO PRIMERO: Que, la sola circunstancia que el vendedor entregue al comprador una cosa total o parcialmente ajena, salvo que el contrato indique una cosa distinta, no constituye incumplimiento.
Según el artículo 1828 del Código Civil, el vendedor se obliga “a entregar lo que reza el contrato”. Se trata de una particular aplicación para la compraventa del principio de identidad y exactitud de los artículos 1568 y 1569 del Código Civil (Corte Suprema, 31 de octubre del 2012, Rol N° 3325- 12).
De esta forma, si en el contrato el vendedor declara ser dueño exclusivo de la cosa y que esta se encuentra libre de hipotecas y gravámenes, y resulta razonable que el comprador confiara en la competencia del vendedor, habrá que aceptar que forma parte de lo que reza el contrato “que la cosa debe ser de dominio exclusivo del vendedor y estar libre de hipotecas y gravámenes” y, por lo mismo, es esa cosa -y no otra- la que debe entregar el vendedor: una cosa propia y libre de hipoteca y gravámenes. Pues bien, salvo negligencia grave del comprador, al celebrar el contrato, esta declaración vincula al vendedor, de modo que, si resulta ser el caso que se entrega una cosa ajena o gravada, habrá incumplimiento de la obligación de entrega según el artículo 1828 del Código Civil.
Sin embargo, aun a falta de una estipulación como la indicada, puede ser el caso que, si se atiende al propósito práctico del comprador -que fuera consentido por las partes-, con la colaboración del artículo 1546 del Código Civil, el tribunal de fondo concluya que el vendedor no solo se obligó a la entrega de la cosa, sino que, además, a transferirle el dominio de la cosa al comprador, libre de hipotecas y otros gravámenes, ya que, sólo de esta forma -y no de otra-, el comprador alcanza dicho propósito práctico y, al mismo tiempo, satisface su interés. Si no se alcanza dicho resultado – porque la cosa era ajena o se encontraba gravada- al igual que en el caso que las partes incorporaron una estipulación contractual- el vendedor no habrá entregado lo que rezaba el contrato y, por lo mismo, incurriría en incumplimiento de su obligación de entrega.
Que, en cualquiera de los dos supuestos (con o sin estipulación expresa), habría incumplimiento de la obligación de entrega, razón por la cual el comprador dispone de los remedios previstos por el artículo 1826 del Código Civil y las demás disposiciones generales sobre los efectos del incumplimiento, que resulten aplicables (artículos 1489, 1547, 1556, 1558, entre otros).
No quiere decir que el vendedor incurra en incumplimiento por el solo hecho que la venta tenga por objeto una cosa ajena. La razón radica en que el vendedor no entrega lo que reza el contrato ex artículo 1828 del Código Civil.
(…)
DÉCIMO SEXTO: Que una vez asentado que, a pesar del silencio del artículo 1847 del Código Civil, el comprador sí tiene derecho a la indemnización de los daños que la evicción total le provocare y, ante la ausencia de una regla especial, la indemnización queda sometida a las disposiciones generales del Título XII del Libro IV del Código Civil relativas a los efectos de las obligaciones, particularmente, los artículos 1547, 1556 y 1558.
De acuerdo con tales disposiciones, el deudor es responsable – salvo que pruebe caso fortuito – (artículo 1547 del Código Civil) del daño emergente y lucro cesante (artículo 1556), previsibles para el deudor al tiempo de la celebración del contrato (artículo 1558).”
Revisa la sentencia acá: STC 194783-2023
