Sentencia Rol N.º 18647-2024, caratulados “Eduardo Gatica Morales con Alejandrina Espinoza”
Eduardo Gatica Morales y Raúl Gatica Morales interponen demanda de precario en contra de doña Alejandrina Espinoza Galindo. Fundan su acción en el hecho de que en el año 2016 suscribieron un contrato de compraventa con Manuel Montalván Bilbao respecto de un inmueble de su propiedad, ahora bien, dicho contrato jamás fue inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, porque actualmente ellos siguen siendo dueños. Es del caso, que el señor Montalván dejó en el inmueble como arrendataria a doña Alejandrina Espinoza. En virtud de lo anterior, señalan que la señor Espinoza ocupa el inmueble sin título que la ampare y sin autorización del dueño.
La demandada, por su parte, opuso la excepción de falta de legitimación activa, ya que tal y como indicaron los demandantes, en noviembre de 2016 vendieron, cedieron y transfirieron el inmueble a don Manuel Montalván, dejando este ultimo de realizar la debida inscripción, por lo que los actores no son los propietarios.
En primera instancia, el Segundo Juzgado de Letras de San Bernardo rechazó la excepción de falta de legitimación activa y acogió la demanda en cuanto condenó a la señora Alejandrina a restituir el inmueble. Indicó en ese entonces, que si bien las partes coinciden en la existencia de un contrato de compraventa, al no constar la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces Respectivo, no se dio cumplimiento a los artículos 686 y 687 del Código Civil, no existiendo tradición del inmueble y, por ende, los demandantes son dueños del inmueble.
La demandada apeló dicho fallo y la Corte de Apelaciones de San Miguel, por sentencia de 30 de abril de 2024, confirmó la decisión.
En contra de esta última decisión, la demandada recurrió de casación en el fondo, la cual fue acogida por la Corte Suprema.
Séptimo: Que en el presente caso es un hecho de la causa que fluye de la confesión vertida en la demanda, que los actores suscribieron un contrato de compraventa respecto del inmueble de autos con don Manuel Alejandro Montalván Bilbao, quien a su vez celebró con la demandada un contrato de arrendamiento respecto del bien.
Octavo: Que para determinar si concurre el presupuesto procesal de legitimación activa en los demandantes, resulta útil referirnos al régimen de constitución de la propiedad inmueble instituido en nuestro ordenamiento, ciertamente la inscripción conservatoria a que se refieren los artículos 724 y 728 del Código Civil cumple la función de solemnizar y asegurar la adquisición y conservación de la posesión de los bienes raíces, sin desentenderse, empero, de la noción esencial que sobre el instituto de la posesión entrega el artículo 700 del mismo cuerpo normativo.
Lo relevante, para el caso que se analiza, es que la inscripción conservatoria cumple una triple función jurídica, pues salvo en lo que hace a las servidumbres y al derecho real de herencia, es la única forma legal de efectuar la tradición del dominio de los bienes raíces y de los demás derechos reales constituidos en ellos; permite dar una amplia publicidad a la situación de la propiedad inmobiliaria, con sus gravámenes, cargas y limitaciones; y, finalmente y en lo que interesa a la situación en estudio, es requisito, prueba y garantía de la posesión de los bienes raíces, sin desconocer que también en algunos casos juega el papel de solemnidad de determinados actos jurídicos.
Es por ello que el artículo 728 del Código Civil estatuye que “Para que cese la posesión inscrita es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente”.
En otras palabras y conforme al precepto recién transcrito, el poseedor inscrito conserva su posesión todo el tiempo que dura su inscripción, posesión que solo termina por la cancelación de ésta.
Noveno: Que a este respecto valga recordar lo sostenido por esta Corte en la sentencia Rol 6651-05 de fecha tres de julio de 2007: “Para un sector de la doctrina constituye lisa y llanamente una ficción legal, que por sí sola representa la concurrencia de los dos elementos integrantes de la posesión -tenencia y ánimo de señor-; para otro sector, la inscripción no es más que “la garantía” de un hecho que debe existir en la realidad, cual es la tenencia del bien raíz con ánimo de señor. “La inscripción solemniza ese hecho, de tal manera que si el hecho no existe (la tenencia efectiva con ánimo de señor) y no coincide con lo que la inscripción debe representar, se transforma en algo hueco y vacío de realidad. Por consiguiente, sin una posesión efectiva coincidente, materializada en los hechos, la inscripción conservatoria nada simboliza ni envuelve; nada asegura ni solemniza.” (Victorio Pescio Vargas, “Manual de Derecho Civil”, Tomo IV, De la Copropiedad- De la Propiedad Horizontal y De la Posesión, Editorial Jurídica de Chile, 1978, pagina 348).
La inscripción conservatoria es un símbolo de posesión, pero no puede tenerse en pie si le falta el cuerpo que debe sostenerla, y ese cuerpo es el hecho de la posesión (Jorge Herrera Silva, “Nuestro sistema posesorio inscrito‟, Editorial Nascimiento, 1936, p.167).
Décimo: Que en consecuencia establecido que los actores carecen de la tenencia efectiva con ánimo de señor de la cosa raíz, forzoso es concluir que la inscripción de los demandantes es lo que en doctrina se denomina “inscripción de papel” porque se refiere a un bien que no está bajo su posesión y que conforma una simple anotación en el registro del Conservador de Bienes Raíces, no respondiendo a una realidad posesoria, lo que determina que no sean titulares del derecho de domino que los autoriza a deducir la acción de precario, lo que a su vez impide que se pueda conceder la petición de tutela judicial solicitada en el proceso por falta de legitimación activa.
Lee el fallo completo acá: Rol n.° 18647-2024
