La figura del arrendamiento de predios urbanos – en cuanto especie del arrendamiento de cosas – no sólo se refiere a los aspectos de su especialidad fenomenológica, una actividad económica en que el vinculo prestacional entre las partes es de tracto sucesivo a cambio de percibir rentas por el uso y goce de un bien raíz que suple necesidades habitacionales – lo cual supondría atender a las particularidades del Contrato de Arriendo regulado en el Código Civil (Título XXVI: arts. 1915 a 2021) y en la Ley de especialidad (Ley Nro. 18.101)–; sino, además, es expresión, precisamente, del primigenio interés que yace en la causa de esta particular forma contractual, la así llamada << cuestión habitacional >>, en tanto problema político de concreción al “derecho a la habitación” o “derecho a una vivienda digna”, la cual atendería a preguntas socio-económicas y políticas por la expansión de la vida urbana (habitación, conectividad, diseño de la urbe, etc.), el uso del suelo, la plusvalía de los inmuebles y los posibles conflictos jurídicos entre posesión y dominio. Cuestiones que, en parte, se desprende de una lectura conjunta de los Títulos III bis y V de la Ley N° 18.101.

Porque a diferencia de otros contratos cuyos propósitos se presentan como modelos macros que orientan las nuevas formas de obligarse – pienso en la literatura sobre la compraventa y, en particular, la obra de don Arturo Alessandri R “De la Compraventa y la Promesa de Venta” en 4 Tomos y los nuevos textos de la doctrina moderna del Derecho de las obligaciones y de los Contratos referentes a la compraventa y los remedios contractuales –, el Ctto. de arrendamiento no ha tenido un tratamiento “apoteósico”, lo suficiente como para dar un relato unificado de éste tópico contractual; sin perjuicio de los aportes de los Srs. Carlos López Diaz “Arrendamientos de Inmuebles Urbanos” y Pablo Cornejo Aguilera “Contrato de Arrendamiento de Bienes Raíces Urbanos”, así como, también, los múltiples y diversos temas tratados en artículos de investigación y comentarios de jurisprudencia de figuran en Revistas de doctrina nacional de mayores referencias. De hecho, nuestra casa, la Academia de Derecho Civil UDP, tiene un equipo de investigación, a cargo de los profesores Álvaro Vidal y Natanael Peña, referentes sobre “El Arrendamiento”[1]. Con todo, existe un interesante tratamiento jurisprudencial, el cual se plasma en la obra recopiladora del Equipo Editorial Thomson Reuters titulado “Jurisprudencia del Arrendamiento” (2da ed.) que a la fecha está un tanto desactualizado dado que las sentencias en ahí recogidas, las más ultimas, datan del año 2018, no contando, por tanto, con material relativo al nuevo procedimiento monitorio.

Es en este contexto, entonces, en que se enmarca mi aporte: ha sido la tramitación en tribunales, bajo mi calidad de procurador de la Corporación de Asistencia Judicial, la que ha despertado cierto interés por la temática y, particularmente, sobre sus dimensiones procesales, toda vez que (mis complejos internos) por la búsqueda de los “mega relatos” de las instituciones jurídicas se han afianzado y encontrado razón de ser en la dimensión teórico-pragmático del fenómeno socio-institucional que es en sí el Derecho y el Derecho Privado. Así, analizar los alcances y tratamiento jurisprudencial de los procedimientos regulados en la Ley 18.101, no sólo debe tener tonalidad de “comentario de jurisprudencia”, sino, aplicar las dimensiones generales en estos procedimientos especiales cuyo tratamiento y exposición es más bien pragmática.

-. I .-

A comento someto la Ley Nro. 18.101 que regula y complementa el arrendamiento de predios urbanos, para tratar su dimensión procedimental; en los Títulos III y III bis se regulan dos procedimientos (el juicio declarativo y el juicio monitorio) cuyos propósitos difieren en requisitos y ritual procedimental.

Este cuerpo legal, se compone de 8 Títulos [sí contamos el título que modifica otros cuerpos legales (arts. 25 a 27) y el relativo a las normas transitorias (art. 1 y 2 transitorios)] pero sólo los 5 primeros es de nuestro interés. Descriptivamente, a saber:

Título I en que se fija el ámbito de aplicación de la Ley, es decir, mediante la técnica de la exclusión del rango de aplicabilidad de la Ley se resuelve cuáles inmuebles urbanos quedan cuerpo por este cuerpo legal (arts. 1 y 2);

Título II sobre el Desahucio y la Restitución (arts. 3° a 6°), en que el tratamiento de ambas figuras es correlacional, es decir, siempre que se pida el desahucio le es consecuencial la restitución del inmueble dentro de determinado plazo, este es, dependiendo de la duración del arriendo (de meses, indefinido o fijo).

Título III (arts. 7° a 18°) Sobre el procedimiento declarativo y las casuales de su motivación. A saber, el procedimiento establecido en el art. 8 y ss. tiene una regulación procedimental sumaria y de propósitos declarativos. Para que se proceda conforme a este procedimiento hemos de encontrarnos en alguna de las siguientes casuales (art. 7° se desglosa en numerales): a) desahucio; b) terminación del arrendamiento; c) restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo; d) restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador; e) la indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario; y f) otros que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos contratos. Guardemos el detalle para su tratamiento en el apartado siguiente.

Título III bis (18-A a 18-K), sobre la demanda y juicio monitorio. A diferencia del procedimiento anterior, el supuesto que acciona proceder por la vía monitoria es el hecho del incumplimiento o estado de insoluto de las obligaciones del pago de rentas o de gastos comunes o de los gastos de consumo, para que el arrendador exija, compulsivamente, el pago y la restitución (consecuencial) del inmueble, aunque ello no se traduce en, necesariamente, en poner término al vinculo obligacional entre las partes. Sobre ello, me referiré más adelante.

Título IV (arts. 19 a 24) relativo a los aspectos generales del arrendamiento de predios urbanos. Por la no ajena técnica de una mala sistematización legislativa, se ha regulado para casi el final aquellas cuestiones generales y comunes del arrendamiento de predios urbanos; en vez de tener un tratamiento conjunto con las disposiciones del Título I.

Título V (arts. 24 bis. a 24 quater) sobre el subarrendamiento tenido como abusivo cuando este incurre en prácticas que propenden al hacinamiento.

-. II .-

Nuestro legislador civil en esta materia ha establecido dos procedimientos, uno de carácter declarativo, de tramitación sumaria y con vocación residual (Título III: arts. 7° a 18); y otro de igual tramitación sumaria – más bien sumarísima – pero de propósitos compulsivos (Título III bis: 18-A a 18-K).

Ambos procedimientos, especiales, atendida la naturaleza de los intereses que yacen detrás de las acciones entabladas, tienen una tramitación breve y concentrada (una en mayor nivel que otro), pero sólo uno de ellos, el procedimiento del art. 8°, tiene vocación declarativa, mientras que el procedimiento monitorio (art. 18-A y ss.) se caracteriza por el ánimo condenatorio o de ejecución. Sobre esto, téngase presente las lecciones de Derecho Procesal I en que la determinación del tipo de tutela jurisdiccional dependía de la sustancia de la acción que era deducida en el proceso, distinguiendo al respecto cuatro tipos de acciones: (i) acción declarativa, (ii) acción constitutiva, (iii) acción de condena y (iv) acción de jactancia; sin perjuicio de las hipótesis en sede la tutela jurisdiccional anticipada y/o de urgencia así como la cautelar.

A.- Procedimiento declarativo

El procedimiento declarativo que contempla en el art. 8°, previa configuración de alguna de las hipótesis del art. 7° y su desglose procedimental entre los arts. 9° a 18, comparativamente, sigue la lógica del juicio sumario que regula el CPC (arts. 680 y ss.)[2]. En este sentido, para proseguir bajo estas reglas, el arrendador o arrendatario, según sea el caso, debe alegar la configuración de algunas de las causales del art. 7°, las cuales no son, necesariamente, excluyentes entre sí, pudiendo ser interpuestas conjuntamente en la medida que sus cometidos no sean contradictorios. Así, p.ej., pueden interponerse las acciones de término del arrendamiento y de indemnización de perjuicios. Con todo, sin embargo, además de estas reglas de especialidad han de sumarse las referidas en el Título VI del Libro III del CPC, estas son, las reglas De los Juicios Especiales del Contrato de Arrendamiento (arts. 588 a 615).

Decimos que es un procedimiento declarativo y residual, pues, primero, lo que se busca es que el tribunal que conozca de la causa resuelva la incertidumbre sobre el estado de las circunstancias y relación jurídica que media entre las partes, sea resuelta tras haber conocido de las alegaciones y medios probatorios presentados por los intervinientes; y, segundo, decimos que se reserva, precisa y exclusivamente, para las hipótesis referidas en el artículo 7°, sin perjuicio de la causal genérica del numeral 6 del precitado artículo. Eso, por un lado, pero, además, su dimensión residual, descansa en el hecho de que, comúnmente, este procedimiento será utilizado en aquellos casos en que el arrendamiento se encuentra mediado por previo contrato, aunque esta declaración no es absoluta, visto el tenor del art. 20 de la Ley de especialidad, lo cual estaría en línea con la clasificación gruesa del art. 1443 CC, en que el Ctto. de Arrendamiento de predios urbanos es, eminentemente, consensual, pues “el arredramiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa… y la otra a pagar por este goce …  un precio determinado”, es decir, basta con que exista acuerdo respecto al uso y el precio por el bien raíz, para que el Ctto. de Arrendamiento de bienes inmuebles se tenga por perfeccionado. En este sentido, la escrituración del Arrendamiento es garantía de la existencia de obligaciones que pueden ser exigidas en juicio (sea en el declarativo o en el monitorio) y para distribuir riesgos e innovar en cargas adicionales a las obligaciones principales o esenciales de este tipo de contrato.

B.- Procedimiento monitorio

La regulación del Título III bis persigue, por la vía compulsiva dos ítems: (I) no sólo el pago de las rentas insolutas a la fecha de la interposición de la demanda y las que se acumulen durante la tramitación del juicio, sino, además, los servicios básicos que brindan utilidad habitacional al inmueble, principalmente, los suministros de agua potable y luz eléctrica, sin perjuicio de los servicios auxiliares [cable, internet, (especie conocida como “gastos de consumo”) gastos comunes tratándose de complejos departamentales o copropiedad inmobiliaria, etc.]; sino, también, (II) la restitución consecuencial del inmueble dentro de plazo no superior de 10 días desde la condena al arrendatario al pago de las obligaciones del ítem I. Así se desprende del desglose de los arts. 18-A y 18-C.

En este contexto, el juicio monitorio no busca del todo poner término al vinculo obligacional entre las partes, sino, al igual que el juicio ejecutivo (en particular de las obligaciones dar), persigue la satisfacción del crédito plasmado en un título o hecho que la Ley ha atribuido plena fuerza ejecutiva. Así las cosas, entre el juicio monitorio y el ejecutivo no sólo habría coincidencias procedimentales, sino, una verdadera relación de genero a especie, siendo ambos, medios compulsivos por los cuales el acreedor (el arrendador) podría obtener, por medio de una sentencia condenatoria, el pago de las rentas, de los servicios que auxilian en el uso habitacional del inmueble (agua potable, luz eléctrica, servicios accesorios de conectividad digital, gastos comunes) y la eventual restitución del inmueble.

Una lectura armónica sobre los sentidos y alcances correlacionales entre el inc. final del art. 18-B y el art. 18-E y lo establecido en los arts. 3° a 6°, nos dan una visión aséptica de consecuencial restitución del inmueble. Así, pues, al rezar que:

“En el procedimiento monitorio no procederá conjuntamente la acción de cobro de rentas y de las acciones de desahucio y restitución que tengan un fundamento distinto del no pago de las rentas de arrendamiento y de las cuentas adeudadas por gastos comunes y del inmueble arrendado” (art. 18-B, inc. final)

• Se nos dice que sólo es admisible el ejercicio conjunto de las acciones de cobro y desahucio o cobro y restitución del inmueble o cobro y desahucio y restitución del inmueble, sí y sólo sí el fundamento de éstas (desahucio y restitución del inmueble) es el no pago o de rentas mensuales y/o gastos comunes y gastos de consumo, no pudiendo alegarse otro motivo, p.ej., que se quiere vender o se ha vendido la propiedad o se ha hecho un contrato de promesa de compraventa y ocasionalmente ha contenido que el arrendatario se encuentra atrasado en el pago de las rentas. Esta primera limitante es, parte, un obstáculo a un posible oportunismo por parte del arrendador. Recordemos que de tras del Ctto. de Arrendamiento de predios urbanos está el problema por la << cuestión habitacional >> de modo que, cualquier intento de término del contrato de arriendo, fuero del establecido por el vencimiento de plazo de durabilidad del vínculo, ha de ponderar entre ambos y dispares intereses prestacionales (lucrar con una propiedad que, en parte, resuelve una cuestión sociopolítica y económica de carácter habitacional).

“El procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento terminará sí, antes del vencimiento del plazo previsto para la oposición, el deudor procediere al pago requerido dando satisfacción total a la deuda, incluido intereses y costas. Sí el pago fuere parcial, se seguirá adelante el procedimiento monitorio por la parte de la deuda no solucionada” (art. 18-E).

• Esta posibilidad para el arrendatario es, a todas luces, un incentivo a la continuidad del vínculo obligacional entra las partes, no respondiendo del todo a los intereses del arrendador, quien, viendo en la estructura concentrada y breve del procedimiento monitorio, una oportunidad no sólo para percibir los montos adeudados, sino, la restitución del inmueble dentro de plazo razonable.
• Así, sí el deudor cumple en la totalidad del monto, se sigue con el contrato de arrendamiento de la propiedad, debiendo, entonces, el arrendador de querer recuperar el inmueble por la simple pérdida de confianza, seguir por la vía ordinaria de los art. 7° y 8° de la Ley de especialidad.

En cambio, tratándose del desahucio, sea por la vía judicial o extrajudicial, trae aparejada siempre la restitución del inmueble, siendo esto expresión cierta y efectiva del ánimo de poner término al vinculo obligacional entre las partes. Ello atendido los dispuesto en los arts. 3 a 6, el numeral 7 bis del art. 8° de la Ley 18.101 y las reglas del párrafo primero del Título VI del Libro III CPC (arts. 588 a 606); pero sujeto al problema de la tramitación declarativa, esto es, han de esperar el término del procedimiento que puede, atendido la agenda del tribunal, en más tiempo de lo esperado

[1]   Estos mismos académicos han publicado a principios de año (2024) el libro titulado “El Contrato de Arrendamiento de Cosas en el Código Civil” en Editorial Thomson Reuters en que, en un total de 470 páginas, se tocan los aspectos más importantes (desde lo más general a lo particular) de este tipo contractual.

[2]  Sí se analiza con exhaustividad el procedimiento detallado en el los numerales del art. 8° existe muchas coincidencias con la tramitación del juicio sumario (arts. 682 a 292 CPC), de modo que la calificación – de mí parte – en tildar de “coincidencia de lógicas” no es precipitada ni simplista.