Este es un comentario a partir del examen de una sentencia pronunciada por la Corte Suprema. En primer lugar, se busca exponer un caso de interpretación restringida de la expresión “sin previo contrato” utilizada por el artículo 2195 inc. 2° del Código Civil. En segundo lugar, exhibir la situación de concurso entre la acción de precario y la acción especial por extinción del derecho del arrendador contendida en el numeral 4 del art. 7 de la Ley N° 18.101, y su solución por parte de la Corte Suprema.

1. Los hechos: ocupación del bien por la demandante en virtud de un contrato de arrendamiento con la anterior dueña[1]^–[2]

Con fecha 29 de agosto, Juan José Villagrán, dueño del inmueble ubicado en Pasaje Santa Paola N° 3023, interpuso demanda de precario ante el 1° Juzgado Civil de Puente Alto en contra de Yesica Llanos, actual ocupante del bien, toda vez que dicha ocupación se fundamenta en su mera tolerancia. Relata que adquirió el bien mediante compraventa celebrada con Jacqueline Llanos, hermana de la demandada, el 12 de marzo de 2014, la cual fue debidamente inscrita. Sin embargo, jamás ha podido hacerse de su tenencia, ya que desde el momento que se hizo dueño del bien, este ha sido ocupado por la demandada, con quien no ha suscrito contrato alguno. En consecuencia, alega que en la especie se cumplirían todos los requisitos exigidos por el inc. 2° del art. 2195 para la procedencia de la acción de precario.

La demandada, por su parte, expone que ocupa el bien hace más de 15 años, en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado con la anterior dueña del inmueble, su hermana. Añade que, si bien este no consta por escrito, presenta diversos documentos y testigos que en conjunto sirven como antecedentes para concluir la existencia del título.

Con fecha 27 de abril de 2015, el 1° Juzgado Civil de Puente Alto acogió la demanda de precario, ordenando la restitución del inmueble. Para arribar a tal conclusión, el tribunal entendió que el contrato de arrendamiento suscrito entre la demandada y la anterior propietaria había terminado por expiración del derecho del arrendador, toda vez que la arrendadora celebró un contrato de compraventa con el actual propietario del inmueble, contrato que no tenía el deber de respetar, por cuanto no constaba en escritura pública (arts. 1950 N° 3, 1961 y 1962 CC). De esta manera, si bien existió un contrato de arrendamiento entre la demandada y la anterior propietaria del bien, este no se encontraba vigente, por lo que el tribunal decidió que no era suficiente para justificar la tenencia del bien por la demandada.

Frente a esta sentencia, la demandada dedujo recurso de apelación ante la Corte de Apelaciones de San Miguel, tribunal que, en sentencia de 1 de octubre de 2015, confirmó el fallo en su totalidad, ante lo cual, la demandada interpuso recurso de casación en el fondo ante la Corte Suprema.

2. El razonamiento de la Corte Suprema

El recurso de casación se fundamenta en que se ha generado una infracción a la norma, debido a la forma en que la sentencia recurrida ha estimado que se cumplen las condiciones de procedencia de la acción del art. 2195 inc. 2°, en particular, la recurrente aduce que no se daría la ocupación sin previo contrato que requiere la acción en comento. Argumenta que esta disposición se encuentra redactada en términos amplios y, por tanto, es irrelevante si el contrato ha sido celebrado con el demandando o con un tercero y si este se encuentra vigente o no, siendo necesario únicamente un contrato que vincule jurídicamente al ocupante con el bien.

Pues bien, la Corte Suprema acoge el recurso, rechazando la acción de precario, pero no por los argumentos presentados por la demandada. Muy por el contrario, está de acuerdo con el razonamiento de los jueces de instancia. Así se desprende del considerando quinto:

“Quinto: Ante todo, ha de resultar correcto que la existencia de un título no se predica en abstracto, sino en relación a quien interpone la acción de precario. Como resulta sabido, los hechos de este caso corresponden precisamente a la figura del precario sobrevenido propio del derecho romano. Es decir, aquella en que el título que justificaba la detentación del mero tenedor se agotaba.

Por lo cual, al momento en que se interpuso la acción de precario no existía título alguno que justificara la detentación material del mero tenedor.

La razón de esta falta fluye con perfecta naturalidad de lo dispuesto en el artículo 1961 del Código Civil. Una vez que se extingue el derecho del arrendador lo mismo sucede con el contrato de arrendamiento. No es producto del azar que el artículo 1961 se encuentre al interior del Párrafo Cuarto del Título XXXVI del Libro IV del Código Civil, bajo el epígrafe: De la expiración del arrendamiento de cosas.

Siendo así las cosas, si el contrato de arrendamiento se ha extinguido, la detentación material de la cosa no puede justificarse por dicho negocio y, por lo mismo, no quedará más que afirmar que la tenencia es sin previo contrato”.

Sin embargo, terminar por revocar la decisión de la Corte de Apelaciones por una razón distinta:

“El problema en este caso no se relaciona con la satisfacción de los requisitos de la acción de precario, la cuestión se encuentra en otro lugar. Específicamente en el artículo 7º de la ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos”.

De las palabras de la Corte Suprema se pueden extraer dos cosas. La primera es que existe un concurso entre el art. 2195 inc. 2° y el numeral 4 del art. 7 de la Ley 18.101, puesto que ambas reglas regulan el mismo supuesto de hecho, esto es, aquella situación en que una persona pretende recuperar una cosa que está siendo ocupada por otra persona. La segunda, es la forma en que, en opinión de la Corte, dicho concurso se resuelve: se debe preferir la ley especial. En atención a esto, termina señalando que la acción de precario no es procedente.

En definitiva, la Corte concluye que al haberse transferido el dominio del bien se han extinguido los derechos del arrendador y, por tanto, también el contrato de arrendamiento (art. 1950 N° 3). En virtud de ello, el máximo tribunal considera que ya no existe una vinculación jurídica entre el tenedor de la cosa y el dueño que justifique su tenencia, por lo cual, en principio al menos, la acción de precario sí es procedente. Sin embargo, debido a que la misma situación también está regulada por una ley especial, no es procedente en este caso en concreto. En consecuencia, debe ser esta la vía que debe ejercer el dueño. Esta situación se explica debido a que la titularidad de la acción contenida en la Ley N° 18.101 le corresponde al dueño de la cosa y no, en cambio, al arrendador primitivo.

3. Comentario

El art. 2195 inc. 2° expresa lo siguiente: “constituye también precario la tenencia de una cosa, ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño”. A partir de este precepto se ha construido una acción de carácter real cuyo objetivo es que el dueño recupere el ejercicio y goce de la cosa que otro detenta sin título, por su ignorancia o mera tolerancia.[3] Por su parte, la jurisprudencia ha sido bastante uniforme en determinar que son necesario tres requisitos copulativos para su procedencia: 1) sea ejercida por el dueño de  la cosa cuya resituación se pide; 2) que se ejerza en contra de quien ocupa la cosa, y este lo haga sin un título que lo justifique, y 3) que el ocupante tenga la cosa por mera tolerancia o ignorancia del dueño.[4] Es precisamente sobre el requisito del título que pondremos especial atención.

Respecto a este requisito, han surgido diversas problemáticas al momento de discernir qué se debe entender por la expresión contrato.[5] Así, es posible encontrar una serie de discrepancias en las decisiones de la Corte respecto a la interpretación de esta exigencia. En efecto, en un extremo existen fallos en los cuales simplemente se exige al demandado demostrar la existencia de un acto que lo vincule jurídicamente con el bien[6]; por otro lado, adoptando una lectura más restringida de la expresión, la Corte ha sido especialmente exigente con las condiciones que el título esgrimido por el demandado debe cumplir, debiendo, por ejemplo, ser oponible al demandante[7] o, como en este caso, estar este vigente al tiempo de la interposición de la acción.

Ahora bien, como es posible concluir de la decisión expuesta en el apartado anterior, la Corte Suprema en esta ocasión optó por dar a la expresión “sin previo contrato” una interpretación sumamente restrictiva. Es más, como señalamos, determina que para ser suficiente un título para enervar esta acción no solo debe ser oponible al demandante, sino que este debe encontrarse vigente. Es por lo mismo que a criterio de nuestro máximo tribunal, el título presentado por el demandado no es suficiente para justificar la tenencia del inmueble, debiendo, en abstracto, ser acogida la acción de precario. Sin embargo, la Corte se decanta por rechazar, para este caso en concreto, la acción, puesta la existencia del concurso antes mencionado. Esta decisión concuerda con la solución postulada por los profesores Halabi y Saffirio.[8]

En cuanto a esta interpretación, en mi opinión, parece incorrecto limitar, mediante una comprensión tan restrictiva, la voz contrato del inciso segundo del 2195. La razón es que la acción de precario está destinada a satisfacer una falencia o laguna en el sistema de acciones chileno, la cual nace a partir de la posesión inscrita; pretende colmar el vacío respecto a la recuperación material de un bien raíz ocupado por un tercero,[9] vacío que se produce debido a que existiendo vínculo jurídico se debe accionar mediante la acción personal de dicho nexo (como nos muestra el caso en comento) o, bien, mediante alguna otra acción real (por ejemplo, la reivindicatoria, sea la del art. 889 o 915), en cambio, no existiendo vínculo jurídico, la acción procedente es precario.

Por lo mismo, estimo se debiese preferir una interpretación amplia, es decir, una en que baste cualquier vínculo jurídico entre el ocupante y el bien que permita desvirtuar la situación de hecho en que consiste el precario, pues con dicha interpretación se protegería a todos aquellos que tengan un título que razonablemente los vincule con el propietario o con la cosa, circunscribiendo la acción del 2195 inc. 2° a aquellos casos en donde verdaderamente procede: cuando la tenencia es precaria, esto es, sin un título que la justifique. En consecuencia, se delimitaría el ámbito de esta acción a aquellas situaciones que en la actualidad efectivamente están en una laguna legislativa.

***

En definitiva, este caso demuestra que la acción de precario –y sus beneficios– no son aprovechables por el dueño si el demandado opone un contrato de arrendamiento celebrado con quien sus derechos se han extinto, puesto que existe una vinculación jurídica entre el demando y el bien, regulada por una ley especial. Sin embargo, nos permite ilustrar que favorecer una interpretación amplia del término “sin previo contrato” empleado por el Código permite dar un lugar propio a la acción de precario dentro del sistema de acciones reales, debiendo ser esta procedente solo cuando la ocupación obedece a una situación fáctica, sin un antecedente jurídico que la justifique. En cambio, en caso de oponer el demandado un título que cumpla con los requisitos que impone la comprensión amplia, deberá optarse por las otras vías disponibles de acción, así, por ejemplo, la ley 18.101 en supuestos de arrendamiento

[1] 1º Juzgado Civil de Puente Alto, 27 de abril de 2015, rol N° C-11326-2014.

[2] Corte de Apelaciones de San Miguel, 1 de octubre de 2015, rol N° 1241-2015.

[3] HALABI, Fuad y SAFFIRIO, Carlos (1996), La acción de precario ante la doctrina y la jurisprudencia (Santiago: Editorial Jurídica ConoSur), p. 18.

[4] HALABI, Fuad y SAFFIRIO, Carlos (1996), La acción de precario ante la doctrina y la jurisprudencia (Santiago: Editorial Jurídica ConoSur), p. 20.

[5] DE LA MAZA, Iñigo (2010), “Contrato Especiales” en Revista Chilena de Derecho Privado, Nº 14. pp. 179-185

[6] Corte Suprema, 15 de octubre de 2013, rol N° 6358-2013.

[7] Corte Suprema, 5 de septiembre de 2014 rol N° 23391-2014.

[8] HALABI, Fuad y SAFFIRIO, Carlos (1996), La acción de precario ante la doctrina y la jurisprudencia (Santiago: Editorial Jurídica ConoSur), p. 66.

[9] ATRIA, Fernando (2017), “El sistema de acciones reales, parte especial: la acción de precario” en Revista de Derecho (Valdivia), volumen XXVIII, Nº 2. p. 61.