El 30 de junio del 2022 entró en vigencia la Ley Nº 21.461, más conocida como la ley “Devuélveme mi casa”. Esta ley buscó mejorar la situación del arrendador ante la negativa del arrendatario de restituir el inmueble y/o pagar la renta, para esto buscó facilitar distintos trámites, sobre todo en cuanto a la rapidez de ellos, ya que la ley permite el desalojo de los arrendatarios que hayan causado detrimento en el inmueble de forma más expedita. Esto se logró tanto con la incorporación de la medida precautoria de restitución anticipada del inmueble (nuevo numeral 7 bis del artículo 8 Ley Nº18.101), como también el pago de rentas y gastos comunes en el plazo de diez días con la creación del procedimiento monitorio para el cobro de rentas (nuevo Título III bis Ley Nº18.101).

Esta modificación es relativamente nueva, pero ya ha sido aplicada en distintos procedimientos de juicio de arrendamiento, obteniendo así las primeras luces sobre cómo está funcionando en la práctica.

En principio, se podría decir que se ha logrado uno de los objetivos centrales de esta nueva modificación, que es la restitución de los inmuebles dados en arrendamiento. Aun así, no ha estado de exenta de problemas, los que se han podido vislumbrar en las condiciones en que se restituye el inmueble. Aquellos arrendadores que han solicitado la aplicación de este nuevo procedimiento en sus demandas han visto que efectivamente los arrendatarios entregan el inmueble arrendado, pero se ha registrado que estos han sido entregados con daños y deudas impagas, como los gastos comunes y básicos, y quien ha debido hacerse cargo de ellas es el propietario del inmueble. Además, se han presentado casos en los que los arrendatarios demandados “restituyen” los inmuebles antes de ser notificados o de requerir el auxilio de la fuerza pública, por lo que no se ha encontrado forma de perseguir el pago efectivo de las deudas y rentas impagas.

Lo que ocurre aquí, en principio, podría ser considerado como una “efectiva” restitución del inmueble, porque este es desalojado y el propietario vuelve a tener acceso a él. Sin embargo, el concepto de restitución en el derecho chileno no solo implica la restitución material del inmueble, lo que ya en una sentencia del año 2020 fue tratado por la Corte Suprema [1]. En esta, de acuerdo a un análisis de las disposiciones del Código Civil que tratan el contrato de arrendamiento, se estableció que lo buscado por el arrendador propietario al serle restituido el inmueble es poder darlo de nuevo en arriendo, es decir, poder usar y gozar plenamente de él. Se agrega que, a contrario sensu, al no estar desocupado enteramente el inmueble y con presencia de daños, no estaríamos ante una restitución, sino una mera restitución material que no cumple los requisitos de las disposiciones del Código Civil.

Por lo tanto, esto nos lleva a decir que en estos casos en los que se han aplicado las nuevas medidas de la Ley Nº 18.101, el propietario arrendador no ha obtenido una verdadera restitución de su inmueble en el concepto entregado por la Corte Suprema, sino lo que ocurrió fue una simple restitución material, porque al recibir el inmueble con daños y deudas impagas, se impide que la propiedad pueda volver a arrendarse, es decir, el dueño se ve privado de su facultad de uso y goce.

Estos casos sin duda no satisfacen los fines y objetivos de la nueva modificación de la ley, por lo que resulta menester buscar vías complementarias a la medida precautoria en cuestión, de tal manera que el arrendatario pueda ser perseguido en su patrimonio por las deudas y los detrimentos efectuados, para lograr así la restitución efectiva del inmueble arrendado y no una meramente material, consiguiendo también equilibrar la posición del propietario ante los incumplimientos y perjuicios provocados por los arrendatarios.

[1] Corte Suprema (2020). Rol Nº 8224-2018.