Con arrogante pomposidad, pero elocuente en estratégica forense, un fanfarrón abogado de puerto de brillosa cabellera castaña tirada para rubia, pese a que el duro golpe de realidad muestra su deterioro in corpus, sugiriendo cierto fraude en la autenticidad del color, hipótesis corroborada, por lo demás, cuando vociferó jactarse de sus 40 años en la profesión y su amistad de antaño con algunos magistrados – supongo yo, retirados – de la vieja escuela de los tribunales civiles de resonante patronímico british e italianos; aconsejaba a otro (de la misma la especie) – aunque un poco más peligroso: mezcla de rabia y pedantería – con una frase para el bronce: “un abogado inteligente ¡JAMÁS! y por ningún motivo le lleva la contra a un Conservador, menos sí vive de esto, a los Notarios, quizás, dependiendo de cuantos hayan en la comuna… pero al Sr. Conservador, JAMAS!!”. Oratoria que impuso, con risoria pantomima, vehementemente un estándar diligencial.
En esta profesión, según sea las áreas en que uno se desempeña, debe aprender a reírse de esa dimensión folclórica o lo que en jerga de procurador se conoce como “mañas de abogado viejo”, de lo contario uno se avejenta anticipadamente.
Valga esta anécdota de una de mis tramitaciones ante el Conservador de Valparaíso, con ocasión de un Estudio de Título de un local comercial que, pese a tener todo un entramado operacional de hace más de 50 años de vigencia carecía de inscripción y título traslaticio conocido de su titular, quien, disponiendo de él en su testamento, sólo se limitó a individualizarlo como “mi local de calle Traslaviña, Rol xx-xx…”; pues, en la escucha de conversaciones ajenas – ejercicio en que se funda nuestra legitimación profesional: solucionar jurídicamente por la vía de la escucha activa problemas ajenos – surgen puntos de intereses e ideas en bruto que “a buen entendedor…”, pueden salir interesantes estatuillas.
Según parece, el abogado que fue aconsejado con tal célebre frase de diligencia de tramitación ante el CBR, ya conocía de antes a su errante maestro jedi – mencionaron algunos conocidos en común de la misma casa de estudios, pero de distintas promociones y como cosa curiosa todos pertenecientes a la comunidad italiana de Valparaíso (bueno, en general mi generación es muy joven o inexperta, pues no es muy frecuente, la necesidad del sentido de pertenencia con respecto a ciertas tradiciones que generan la expectativa de demarcación distintiva entre un nosotros y el resto, construcción social que genera vínculos y redes de contacto, influencia, solidaridad y demás espacios de colaboración selectiva, practica no muy desconocida en nuestra profesión); hablaron de sus visitas a la terra dei nonni (sí, se mostraron las fotos de sus teléfonos: “ahí también estuve”, dijo el otro). El punto está, sin embargo, que el aconsejado venía del CBR de la ciudad de Viña del Mar a buscar unas inscripciones que son de custodia del CBR de Valpo. pues su presentación de inscripción ante los oficios de la ciudad jardín habían sido rechazada por faltar documentación necesaria que justificara su solicitud (Escritura de cesión de derechos hereditarios). Expresó con cierta melancolía y cabizbajo que se sentía un tanto frustrado. Molesto. Odiaba al mundo. Pues “uno no sólo es usuario, sino que ex funcionario… y que te rechacen una simple presentación por pequeñeces, es como… una falta de respeto, encuentro yo… una deslealtad. Por 12 años fui empleado del Conservador… lo tratan a uno como si fuese ignorante” y añadió – como guinda de torta – “y la verdad es que yo me paso de gente con no recurrir a tribunales para que les digan en su cara que están mal… porque los que están ahora sí que no saben nada. Pero ganas no me faltan para enseñarles a ser gente”. Este es el contexto en que se formula la doctrina del “JAMÁS contradecir”. Cosa más simpática ¿no?
Valga, entonces, de esta transcripción una lectura entre líneas, vale decir, aquello que no se formula expresa y de lata manera, pero que con sus referencias alegóricas se reconocen ciertas pautas, instituciones, códigos. Un lenguaje propio:
El Sistema de Bienes y Derechos Reales recogido en nuestro Código Civil y complementado por el Reglamento del Conservador de Bienes Raíces (en relación al Código Orgánico de Tribunales, por cierto), instituye y encarga a la institución del Conservador de Bienes Raíces la custodia de los Registros en que se inscriben ciertos derechos reales que recaen sobre bienes inmuebles y demás materias que son y pueden ser objeto de inscripción registral. Esta custodia no sólo es física (en efecto, en los respectivos CBR de las distintas comunas o agrupación de comunas están los Registros de Repertorio, Propiedad, Hipoteca y Gravámenes, y Interdicciones y Prohibiciones, sin perjuicio de que según la antigüedad de estos Libros están físicamente en el Archivo Nacional, no alterando ésta imposibilidad material la competencia que le reviste al CBR sobre los inmuebles y negocios jurídicos que sobre éstos recaen que son de su jurisdicción territorial) sino, también, operativo-funcional, en cuanto le reconocen al Conservador, en su calidad de custodio un rol calificador de mérito, integridad en las solemnidades y substancia de los títulos que ante él se le presentan, pudiendo aceptar/autorizar las inscripciones o retardarlas o rechazar lisa y llanamente, cuando existan motivos fundados para ello, pues de lo contario estaría gravando la fe pública registral y la sustancia de las instituciones del derecho privado patrimonial. A tal esta función se le conoce como facultad Calificadora ( 12 y 13 del Reglamento – e incluso yo añadiría el art. 14, más allá de su redacción que, en parte, emula la hipótesis del art. 1817 CC, analizado en abstracto el supuesto de hecho que normativiza–).
A juicio de esta comentarista, el ejercicio de esta facultad, desde una perspectiva institucional, esto es, en la calidad de ministro de fe y miembro auxiliar del Poder Judicial, es expresión de su rol de justicia preventiva en esta sede de especialidad; siendo, indirectamente, un momento de previo y obligatoria tramitación antes de intentar cualquier búsqueda de corrección en la justicia ordinaria de los jueces de letras.
Cuando el Conservador formula algún rechazo (se niega de plano la inscripción) o retraso (existen ciertos vicios que al formularse como “observación” o “reparo” se le da al solicitante el chance para corregir, complementar, reformular o tener presente consideraciones que escapaban de su estrategia primitiva) debe fundamentar en hechos y Derecho; de modo que la parte solicitante, a su vez, puede formularle (genuinamente en el uso del lenguaje procesal) reconsideraciones para volver a dar continuidad a la diligencia registral de inscripción. De persistir la negativa, el Legislador ha previsto la acción de reclamación del 18 del Reglamento, para que judicialice en la magistratura civil, mediante procedimiento no contencioso [causa voluntaria (Rit. V- xx- 2025)] y se ordene la inscripción o respectiva tramitación, o, de contratio sensu, confirme la decisión del Conservado. En este caso, dicha resolución (de primera instancia) es apelable (art. 20 del Reglamento).
El Reglamento nada dice sobre la posibilidad de que entre el solicitante y el Conservador (no me refiero directamente que sea entre el titular o interino que esté en ejercicio de los oficios quién tome contacto con el solicitante, sino al funcionario a cargo de conocer de la tramitación), medie este intercambio de impresiones y convencimiento de una postura sobre la otra, a fin de obtener la respectiva inscripción. De todas formas, ante la necesidad de agilización y substanciación de los intereses, ha sido desde la práctica y costumbre registral incorporar éstas subinstituciones (o reguladas) de las observaciones o reparos, las cuales, de no ser superadas, devienen en rechazo de inscribir procediendo el Conservador en la forma prescrita en el 25 del Reglamento. Añado, en este sentido, que la aceptación para la persuasión, haya razones de evolución histórica y máximas generales, toda vez que el Reglamento es del año 1857, fecha en que no existía (ni se pensaba) en un cuerpo legal de carácter administrativo o decreto que le complementare ni leyes procesales patrias que sistematizaran el Derecho Procesal de la República de Chile, ergo, salvo las leyes marianas, el estatuto procesal aplicable era el heredado del Derecho Castellano Colonial y de Indias, siendo, entonces, legitimo concluir, que estas interacciones entre Solicitante y Conservador, son una creación de las costumbres registrales propias del S. XX, en particular desde el año 1903, fecha en que entra en vigencia el Código de Procedimiento Civil. Siendo éste modelo codificado (de elaboración nacional) el orientador para admitir en la práctica la presentación de escritos que puedan salvar la eventual negativa de inscripción. Lo anterior, se justifica, por lo demás, desde las máximas de la lógica, que la solicitud de inscripción es un verdadero “procedimiento de presentación de títulos y el acto de inscripción” que es de encargo de un auxiliar de la administración de la justicia, siendo tutelado con la acción de reclamación, cuyo debate no acaba en única instancia, sino que sigue en 2da ante la respectiva Corte de Apelaciones. Sí éste es el contexto, propio es que el Conservador, en cuanto funcionario formado en letras y leyes – usando una terminología de la época –, mirase, al menos como pauta de sugerencias, para agotar, en la medida de lo posible, todas las interacciones inherentes a la presentación y promoción de títulos.
Sobre éste punto, resulta interesante pensar, en cuanto a los esfuerzos narrativos y de construcción de la sistematización del Derecho Registral Chileno, cuan al debe se está sobre algunos puntos. Es tarea pendiente el desarrollo histórico, revisión y pensamiento crítico de una de las áreas que hace posible el Mercado Inmobiliario desde la validez de los instrumentos que la hacen posible. El único trabajo en este sentido de importancia es la obra del profesor don Santiago Zárate en su “Tratado de Derecho Inmobiliario Registral”. Es de importancia para la no vulgarización de la profesión que no sólo seamos técnicos de las figuras jurídicas sino, también, letrados en sus orígenes, evolución; el desafío está en avanzar hacía una Historia del Derecho del Sistema de Bienes y Derechos Reales desde la entrada en vigencia del Código Civil en el año 1857 hasta nuestros días. En parte, nuestra Academia ha avanzado en la constatación evolutiva del uso de las instituciones del Derecho Privado Patrimonial a nivel jurisprudencial; los informes hasta la fecha publicados – disponible en la plataforma de la Academia – un primer ensayo para éste esfuerzo de sistematización histórica.
En nuestro siglo, para quienes estamos en ejercicio de la profesión, hemos sido testigos – en la medida que exista interés en ésta área – de la recientemente entrada en vigencia de la Reforma al Sistema Notarial y Registral; modificaciones que sí bien introducen importantes cambios en la dimensión orgánica (más que cualquier otra cosa) y procedimental (en particular lo relativo a los aranceles, la digitalización y acceso remoto al Registro y demás servicios de cargo de los oficios notariales, conservativos y archiveros judiciales), nada dice sobre los puntos hasta aquí desarrollados. Sí así se quiere: ésta “gran reforma” ha puesto el énfasis en la legitimación publica de estos servicios auxiliares de la administración de justicia, tras casi un centenario sin significativos cambios; más, nada se dice sobre los aspectos sustantivos del Derecho Registral, en cuanto el Decreto S/N del año 1957 que reglamenta el Registro Conservativo sigue pensado desde una lógica decimonónica, pero digitalizado. En lo particular, me he propuesto, en la medida que las capacidades me den razón suficiente para desarrollarlo hasta su término y mi pesimismo depresivo no me consuma, esbozar una historia general de la Reforma al Sistema Notarial y Registral, pues sus aristas dan más que para simple libro de crónica, sino de una verdadera histórica por los esfuerzos de legitimar – por problemas de imagen (mala prensa, más de alguna vez justificada) – y actualizar y la fe pública involucrada en estos oficios, pero sin deshacer del todo lo que ya se tiene, tanto por apego a la tradición (en verdad Lobby truncado del gremio de Notarios, Conservadores y Archiveros Judiciales) como por caer en vulgar, superfluo y desatomizado las funciones de registro, publicidad y fe pública. Basta con observar las grabaciones públicas de las sesiones de la Comisión de Constitución del Senado para darse cuenta de las presiones, intereses y posiciones de los parlamentarios, de los expositores y del Gobierno en estas materias. En efecto, una interesante novela histórica que mezcla política, corrupción, nepotismo. Oh wau!! Mejor que Agatha Christie.
El intercambio de interpretaciones, en los términos ya expuestos, no puede sino enriquecer la práctica registral, en cuanto al alcance y rendimiento conceptual de las reglas procedimentales establecidas en el Reglamento como de las interpretaciones a los instrumentos sustantivos que legitiman los derechos reales que sobre inmuebles recaen. Así, es desde ésta dimensión forense que uno puede, al igual que en las interpretaciones de los autores del Derecho Civil Patrimonial, posiciones, practicas o costumbres propias que pueden coincidir, discrepar o innovar según sean los asientos del Registro que se trate. Lo problemático está, sin embargo, en las interpretaciones, usos y costumbres que son extremas unas de otras, cuya corrección no viene desde el interior de los oficios – hay posiciones de ciertos Conservadores que injustificadamente rígidas, ya sea por aprehensión de terminada concepción del derecho civil patrimonial o por inexperiencia (en particular cuando los oficios son ocupados por interinos) o mala comunicación entre usuario y Conservador – sino externamente, ya sea por el tribunal de primera instancia, la Corte de Apelaciones o, incluso, la propia Corte Suprema, cuya intervención viene en marcar precedente, pese a la restricción del art. 3° CC, empero que por la posición institucional de la Corte Suprema dentro de la estructura del Poder Judicial es una voz que debe ser respetada, aún en carencia de efectos vinculantes erga omnes de las sentencias. He aquí – reitero – la riqueza de estas prácticas; por un lado, puede que se tramite ante un “conservador-tradicionalista” u otro más abierto o flexible al uso de ciertas instituciones propias de las materias registrales.
El artículo 18 del Reglamento, pese a tener una tramitación en sede civil no contenciosa, es en sí una verdadera tutela jurisdiccional al derecho de acción y no un simple mecanismo de impugnación de naturaleza administrativa. Habilita el inicio de un verdadero juicio que puede llegar a ser conocido por la Excelentísima Corte Suprema. La ponderación de su ejercicio, sin embargo, está entregado – al igual que las acciones ordinarias – a la conveniencia (costo-beneficio) de lo que se puede llegar a lograr. Resuena la doctrina del “Jamás-diligencial” del maestro Jedi, errante, italo-chilenensis de fraudulento pelo castaño, usuario del Conservador de Valparaíso.
- En circunstancias que el solicitante ejerza la acción del art. 18 y eventualmente el medio impugnatorio del art. 20, ambos del Reglamento, es candidato en potencia a que su interpretación sobre los usos y alcances de las facultades e instituciones del Derecho Registral se sobreponga por sobre la del Conservador, pero de manera indirecta, pues es la irusdictio de los tribunales que acogen su interpretación y le ordenan al Conservador realizar determinada gestión; así como también puede que se rechace la postura del solicitante y sea el criterio del Conservador la que salga vencedora. En tal caso, el solicitante tiene la carga de repetir su gestión ante los oficios con las observaciones de la parte vendedora de los autos voluntarios.
- En circunstancias que el solicitante no ejerza la acción y eventual apelación de los arts. 18 y 20 respectivamente, viene en “allanarse” a la postura del Conservador, debiendo repetir el acto según el criterio del CBR.
Ya sea por la confirmación de sentencia firme del criterio del Conservador o por omisión de ejercicio de la acción de reclamación, se produce el efecto de asentar un criterio funcional y sustantivo. Ergo, reconoce expresa y/o tácitamente determinada práctica registral. Tal reconocimiento consiste, desde la perspectiva forense, en marcar pauta, no sólo en la presentación ante el Conservador, sino, además, en los oficios previos: el Notario en cuanto de Escrituras Publicas se trata. Esto importa, ya sea desde una simple cesión de derechos hereditarios, una compraventa en que se cuenta con fondos obtenidos de subsidios otorgados por SERVIU o la cláusula que faculta al portador de respectiva escritura efectuar correcciones, acompañar minutas, entre otras; o la negativa a inscribir determinada escritura por omitir ésta la autorización del marido para que la mujer venda un bien de su patrimonio reservado; o la no inscripción de un título innominado (Convención sobre Compensación Económica) cuando tuvo que haber adoptado la de dación en pago cuando. Es esta dimensión “cultural” que muchas veces pasa desapercibida, pero que viene en marcan un Sollen Sein.
- El poder “socio-profesional” que tiene el Conservador sobre el ejercicio de la profesión viene, a su vez, a influir en las comprensiones del Derecho Civil Patrimonial. Se marca una cultura jurídica propiamente tal.
Es esta construcción narrativa la que yace en el razonamiento del abogado italo-chilenesis del CBR de Valpo. A decir verdad, ahora que lo pienso, lo que tiene de pomposo lo equilibra en sabiduría popular. Una especie de “Gastón Soublette del Derecho Registral”. Cuán abiertos estén los Conservadores a adaptación de las nuevas interpretaciones de cómo proceder a las inscripciones o del uso de ciertas instituciones sustantivas, dependerá del conocimiento forense de respectivo Conservador o por la vía de la corrección a la facultad calificadora que informan los tribunales superiores de justicia (Corte de Apelaciones o Suprema, según corresponda).
Siendo así las cosas, de las reclamaciones que contra CBR han seguido el curso impugnatorio ordinario con éxito, ya sea ante las respectivas Cortes de Apelaciones o la Excma. Corte Suprema, me abocaré en aquellas que se han pronunciado respecto de la interpretación del art. 55 del Reglamento. Interés que nace, como se dijo en la primera parte de esta serie [1], por el hecho de haber sido contratado por la Conservadora Interina del CBR de Tocopilla para elaborar el Informe que peticiona el Juez en razón del art. 819 del CPC; en que la opinión institucional de los oficios de dicha comuna era rechazar la solicitud de inscripción de Escritura Pública de Cesión de Derechos Hereditarios en que la cedente era comunero, de modo que para la validez de dicha cesión, pues en el fondo es una enajenación – en la comprensión del Conservador de Tocopilla [2] – se trata de una enajenación propiamente tal, ergo, se requería de la concurrencia de los demás comuneros. Se trata en el fondo de una interpretación restrictiva del art. 55 del Reglamento del CBR, en cuanto vuelve extensible a cualquier acto de disposición el requisito de la actuación “de consuno” de todos los miembros de la comunidad hereditaria. Como la necesidad tiene cara de hereje y mi entusiasmo por ser cercano y conocedor de las practicas registrales, terminé redactando el Informe que ratificaba la posición del Conservador, aun cuando mi posición es en cierto modo distante más no marginal. Así, la hipótesis de trabajo es ¿Cuál es la interpretación de la cesión de derechos hereditarios a favor de un 3ero ajeno a la comunidad (dejada por el causante de los herederos), en circunstancias en que el único bien que integra la masa partible es un bien raíz?
Tanto en la doctrina como en la jurisprudencia la situación no es pacifica; las posiciones están bifurcadas, así como también lo está la praxis registral. ¿Dónde están los nudos de tensión? ¿cómo influye la Teoría General de los Contratos y Obligaciones en materia de derecho hereditario y en los principios que resguardan los intereses de la norma del art. 55 del Reglamento? El esclarecimiento de éstos aspectos no sólo orientan las lógicas de justificación interna sino, también – y según se ha venido diciendo sobre el deber ser interdependiente entre las practicas ante notarios (la estrategia de redacción de las escrituras públicas) y su correlato de validación en sede registral para los efectos de su inscripción – externa (la intervención interpretativa de la justicia ordinaria en los oficios registrales cuando entre estos existe discrepancias de procedimiento)
[1] La Primera Parte de esta serie relativa a las interpretaciones proteccionistas del art. 55 del Reglamento, se encuentra disponible en la página de nuestra Academia [Link: https://academiaderechocivil.udp.cl/opinion/el-reforzado-fundamento-del-art-55-del-reglamento-del-cbr-limites-a-la-venta-de-la-cuota-hereditaria-sobre-bienes-inmuebles-i/], publicada con fecha de 2 de octubre 2024; desde esa fecha sólo le intercalado otras reflexiones que ya me parece lejana que hasta a mí, como autor, se me olvidó de qué va. Pero la quise retomar pues, recientemente, se me ha publicado en la Revista Fojas un artículo sobre la institución de las anotaciones marginales, “´Contra Título Inscrito no tendrá lugar…” pero y sí fallan las anotaciones marginales?” y, en honestidad con el Lector, me acordé que tenía éstas materias inconclusas, pensando que la anterior – “Contra título inscrito…”– sería mi primer escrito sobre Derecho Registral.
[2] Sobre el detalle del mismo se puede consultar en la plataforma del Poder Judicial: causa Rit. V- 57 – 2024, caratulado “Chávez” cuyo conocimiento ha recayó en el Juzgado de Letras en lo Civil de la comuna de Tocopilla.
