No es extraña la postura de algunos Conservadores de Bienes Raíces de regiones – siguiendo la posición del CBR de Stgo. – ante la presentación de solicitud de inscripción del instrumento publico de cesión de derechos hereditarios que recaen sobre bienes inmuebles en favor de un 3ero, se rechace so pretexto lo prevenido en el art. 55 del Reglamento que norma estos oficios; teniendo, como consecuencia (casi) automática del solicitante, la interposición de reclamo según lo faculta el art. 18 de precitado cuerpo legal.

En mi actividad de “incognito redactor” de Informes en Derecho que emite el CBR de mi comuna de origen – lugar en el que actualmente me encuentro –, previa solicitud y puesto en conocimiento de la praxis registral de parte de la abogado interino de los oficios de Notario, Conservador de Bienes Raíces, Comercio, Minería y Archivero Judicial, al ser oficiado por el Juzgado de Letras, mediando procedimiento civil no contencioso de reclamo por la negativa de inscribir ciertos títulos o practicar determinadas anotaciones e incluso, a veces, de extender juego de copias de certificados de dominio y prohibiciones; en recientes fechas, me ha tocado conocer de una causa que tiene como hipótesis la referida en el párrafo anterior. Así las cosas,  vengo en mi habitual calidad de comentarista a exponer las razones que suelen utilizarse desde ésta posición – negar inscripción de escritura pública de cesión de la cuota hereditaria recaía sobre bien singular a un 3ero distinto a los miembros de la comunidad hereditaria– para ilustrar las preocupaciones y lógicas interpretativas que yacen de tras del precitado art. 55 y sobre los cuales los conservadores construyen desde la práctica del ejercicio profesional, por un lado, tendencias forenses de redacción de contratos, en general, y, por otro, a dotar de sentido “registralista” la tradición del derecho real de herencia, en particular. Lo problemático, sin embargo, está en la primera cuestión: construir tendencias forenses; al no ser ésta la posición de todos los conservadores se forma una vulgarización de las instituciones aquí involucradas. A saber: (i) la noción y alcances del derecho real de herencia, (ii) la forma de practicar la tradición de este particular derecho real y (iii) previsto lo dispuesto en los arts. 18 y ss. del Reglamento, la intervención de los tribunales para resolver estas materias desde perspectivas no uniformes. Para algunos, fundados en los principios que informan el Código Civil, como la libre circulación de los bienes, fuerzan al conservador a inscribir un contrato puede ser vicioso en términos del Sistema Registral, primando, entonces, una vocación material de justicia (interpretar y aplicar según sea el caso) por sobre el respeto y observancia de las reglas sustantivas tanto del CC y su modulación en el Reglamento; para otros, en cambio, según las compulsas que obren en autos civiles de reclamación, el tribunal podrá fallar a favor del informe que emite el CBR y advierte a las partes proceder por cuerda contenciosa al existir intrínsecamente en la Escritura un conflicto sustantivo de los actos de disposición real. Cuestión que ocurre, frecuentemente, cuando los actos y negocios jurídicos se realizan en Notarias no unificadas al CBR tanto físicamente (aquellas comunas en que el CBR y los oficios de Archivero y Notario no están unificadas en funciones, por el contrario, se encuentran separadas) como en criterio (puede existir una pugna “profesional” entre determinado notario y CBR al interpretar las instituciones jurídicas).

En suma, la vulgarización de los derechos reales viene por la incomunicación que existe por parte de los oficios de estos auxiliares de la administración de justicia, la doctrina y los abogados que en el libre ejercicio de la profesión se dedican a redactar escrituras públicas, sin olvidar, por cierto, la jurisprudencia. No todos están actualizados en la actual tendencia que dogmática por aunar las lógicas del Sist. Registral al Derecho de Bienes. De ahí mis esfuerzos por hablar, con prudente propiedad, de un Sist. de Bienes y Derechos Reales como sede de convergencia de las posturas de los civilistas y de los “registralistas”.

Extiendo, pues entonces, la invitación al Sr. Lector a “conspirar” conmigo en el buen diseño de las futuras redacciones contractuales, desde una perspectiva sustantiva, para tenerlas por perfeccionadas sin mayores reparos sobre la forma de practicar la tradición del derecho real de herencia.

-. I .-

   El derrotero art. 55 del Reglamento del CBR reza:

“Para que el heredero pueda disponer de un inmueble, es necesario que preceda:

1º. El decreto judicial que da la posesión efectiva; este decreto se inscribirá en la oficina del Conservador del departamento en que haya sido pronunciado, entendiéndose por tal aquel en que se hubiese substanciado el expediente; y si la sucesión es testamentaria, se inscribirá al mismo tiempo el testamento;

2º. Las inscripciones especiales prevenidas en los incisos primero y segundo del artículo precedente; en virtud de ellas podrán los herederos disponer de consuno de los inmuebles hereditarios[1];

3º. La inscripción especial prevenida en el inciso tercero; sin esto no podrá el heredero disponer por sí solo de los inmuebles hereditarios que en la partición le hayan cabido”.

La precitada disposición es una concreción a la “regla general” que se contempla en el art. 688 del Código Civil relativo a las inscripciones especiales que se requieren para poder disponer de un inmueble. En este sentido, el art. 55 del Reglamento y el art. 688 CC deben ser leídos en conjunto. Así, entonces, el objeto a comentar es el supuesto del heredero que quiere disponer de un bien raíz y para ello será necesario que, previo al acto de disposición, se verifique la titularidad que le habilita a otorgar dicho título traslaticio.

• La primera parte del 688 CC se refiere a la ficción legal que impide que, dentro de la regla general de inactividad sin consecuencias para pronunciarse sobre el derecho de opción que le reviste al o los herederos para aceptar o repudiar la herencia, se produzca la hipótesis de herencia yacente; esto es, la posesión legal de la herencia.
• En la segunda parte, se limitan los alcances de esta posesión legal exigiéndole al heredero – a modo de incentivo de gestión de tramites, ergo, de ejercer su derecho de opción de repudio o aceptación de la herencia– que, en caso que querer disponer de un bien singular que compone la herencia, en particular un bien inmueble, proceda a realizar las siguientes gestiones que requieren, además, de inscripción conservativa:

Hipótesis del art. 688 nro. 1 CC y art. 55 nro. 1 del Reglamento:

• Sí la sucesión es intestada, que se trámite en el Servicio de Registro Civil, a efectos de obtener la resolución administrativa, la posesión efectiva, la cual se inscribirá de manera automática por el Servicio en el registro especial de su custodia sobre posesiones efectiva; sí la sucesión es testada, la apertura del estamento se tramitará ante el Juzgado de Letras correspondiente al último domicilio del causante, debiendo el juez, mediante sentencia definitiva de autos no contenciosos, atribuir la calidad de herederos y/o legatarios y singularizar de los respectivos bienes respectivamente. En ambos casos, sin embargos, tal documentación se inscribirá en el Libro de Propiedad del respectivo CBR.

Hipótesis del art. 688 nro. 2 CC y art. 55 nro. 2 del Regl.:

• Aquí hay dos materias (i) las inscripciones requeridas cuando el inmueble heredado se encuentra emplazado en más de una comuna, debiendo, entonces, inscribir en cada registro conservatorio el título de dominio que el o los herederos tienen sobre el mismo; y (ii) la norma se refiere a la inscripción de títulos de dominio que recae sobre ese bien raíz, lo que, en materia sucesoria, se traduce en la inscribir los datos que se contienen en la resolución administrativa o judicial que refiere el numeral 1, pero bajo el nombre de inscripción especial de herencia. Sólo así, “en virtud de ellas podrán los herederos disponer de consuno de los inmuebles hereditarios”[2].

Hipótesis del art. 688 nro. 3 CC y art. 55 nro. 3 Regl:

• Dice relación con los casos en que ha habido partición sobre los bienes conforman la comunidad hereditaria y se han adjudicado singularmente los respectivos herederos (una propiedad adjudicada a dos o más herederos o las propiedades que han sido adjudicadas individualmente a cada los herederos).

He dicho que la justificación normativa por el cual algunos CBRs niegan la inscripción de escritura pública de cesión de derechos hereditarios sobre un bien singular, en especial en la hipótesis en que el cesionario es un tercero distinto a la comunidad hereditaria, es por observancia art. 55 nro. 2 del Regl. – que es espejo del art. 688 nro. 2 CC –, afirmándose que de cederse una cuota sobre una singularidad deben concurrir, en ese acto de cesión, los demás comuneros autorizando al heredero cedente. Tal sería la lógica de la expresión “podrán los herederos disponer de consumo de los inmuebles hereditarios”. Pero a la luz de las ultimas publicaciones doctrinarias y de la jurisprudencia más reciente de la Corte Suprema por la vía del recurso de casación ¿Cuál es el sentido real de la expresión final del art. 55 nro. 2 del Reglamento? ¿influye sí el único bien que integra la herencia del causante es un bien raíz, siendo irrelevante sí la cesión se practica a título universal o de cuota?

En cuanto a lo que formación respecta tengo un criterio distinto, muchas veces, a los argumentos y conclusiones que plasmo en los Informes que se me encargan. Sobre tal volveré más adelante. Con todo ha sido en estos trabajillos del filo de mi hipocresía intelectual que he tenido que aprender a manejar los dos argumentos. El argumento de la doctrina y jurisprudencia a la que adhiero y la postura de los CBRs. En este ultimo contexto, es con ocasión del ejercicio de la facultad calificadora del conservador – actividad en la que no participo, por el contrario, sólo soy convocado una vez que el CBR es “demandado”, debiendo justificar, en más de alguna vez, con argumentos que rozan un extremo conservadurismo interpretativo del Código Civil en materia de bienes, pero la necesidad económica (la mía) tiene cara de hereje – que he aprendido que la negativa de inscripción opera en dos sentidos: por un lado, negarse a inscribir la escritura publica en el respetivo libro de custodia del CBR y que de ello se siga, además, la negativa de practicar la anotación marginal en el título primigenio al cual hace referencia la escritura que se presenta para su inscripción; y, por otro, puede ocurrir que pese a que se niega a escribir la escritura publica por adolecer de algún error, y muchas veces para evitar un conflicto de éste nivel – la impugnación de la resolución del CBR a inscribir y que sea un juez quien le diga a estos auxiliares de la administración de justicia cómo ejercer sus oficios – es que acceden a la anotación marginal del Título que se le presentó para su calificación, subinscribiendo, entonces una breve anotación del siguiente tenor: “con fecha de x del mes x de xxxx se presentó escritura tal que versa sobre los derechos y acciones que tiene sutano sobre el o los bienes que figuran en la escritura del centro, otorgada por la Notaria X bajo el repertorio XXXX. Doy fe”. Así, mientas la primera postura es negarse a todo, la segunda, en cambio, y con cierta grosera responsabilidad, entrega al destino del cosmos la condicional validez del título negado pero que sobrevive como una miserable anotación marginal. Bueno, al menos se satisface el principio de tracto sucesivo de la historia registral.

Así las cosas, el desafío es, entonces, Sr. Lector, que ud. conozca este interesante de los oficios conservatorios en el contexto de la promoción de una Reforma al Sistema Notarial y Registral que, sí bien actualiza el sistema desde una perspectiva de la digitalización, la (polémica) figura del fedatario, la dimensión orgánica relativa al nombramiento de los mismos, entre otros; pocas son las modificaciones sustantivas, sin embargo, de la que se afecta el Reglamento. Ergo, expongo desde una hipótesis particular una problemática que es aun mayor.

[1]  La referencia es respecto al art. 54 Regl. CBR:

“La inscripción del título de dominio y de cualquiera otro de los derechos reales mencionados en el artículo 52, números 1º y 2º, se hará en el Registro Conservatorio del departamento en que esté situado el inmueble, y si éste por su situación pertenece a varios departamentos, deberá hacerse la inscripción en la oficina de cada una de ellos.

    Si el título es relativo a dos o más inmuebles, deberá inscribirse en los Registros de todos los departamentos a que por su situación pertenecen los inmuebles.

    Si por un acto de partición se adjudican a varias personas los inmuebles o parte de los inmuebles que antes se poseían proindiviso, el acto de partición, en lo relativo a cada inmueble o cada parte adjudicada, se inscribirá en el departamento o departamentos a que por su situación corresponda dicho inmueble o parte”.

A su vez, según la referencia al art. 52 nros. 1 y 2, rezan:

“Deberán inscribirse en el Registro Conservatorio:

1º. Los títulos translaticios de dominio de los bienes raíces; los títulos de derecho de usufructo, uso, habitación, censo e hipoteca constituidos en inmuebles, y la sentencia ejecutoria que declare la prescripción adquisitiva del dominio o de cualquiera de dichos derechos.

     Acerca de la inscripción de los títulos relativos a minas, se estará a lo prevenido en el Código de Minería;

 2º. La constitución de los fideicomisos que comprendan o afecten bienes raíces; la del usufructo, uso y habitación que hayan de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos; la constitución, división, reducción y redención del censo; la constitución de censo vitalicio, y la constitución de la hipoteca.

     Las reglas relativas a la hipoteca de naves pertenecen al Código de Comercio;”

[2]   Tanto los arts. 688 nro. 2 CC como el art. 55 nro. 2 Regl. se remiten a los incisos 1° y 2° de los respectivos artículos precedentes, en este sentido, el tenor del art. 687 es idéntico al (precitado) art. 54 del Reglamento (en la nota de pie nro. 1), a saber, la norma del CC reza:

“La inscripción del título de dominio y de cualquier otro de los derechos mencionados en el articulo precedente, se hará en el Registro Conservatorio del territorio en que esté situado el inmueble y si éste por situación pertenece a varios territorios, deberá hacerse la inscripción en el Registro de cada uno de ellos.

  Sí el título es relativo a dos o más inmuebles, deberá inscribirse en los Registros Conservatorios de todos los territorios a que por su situación pertenecen los inmuebles.

  Si por un acto de partición se adjudican a varias personas los inmuebles o parte de los inmuebles que antes se poseían proindiviso, el acto de partición relativo a cada inmueble o cada parte adjudicada se inscribirá en el Registro Conservatorio en cuyo territorio esté ubicado el inmueble”.