El presente comentario tiene por objeto analizar la sentencia de la Corte Suprema de fecha 16 de octubre de 2024, caratulada “Arteaga y CIA LIMITADA con Molina Malatrassi (O)”, en la cual se estableció como procedente la acción reivindicatoria impetrada por el poseedor inscrito de un inmueble en contra de quienes lo detentaban materialmente.

1. Los hechos: ocupación del inmueble

Con fecha de 10 de enero de 2017, rectificada luego el 17 de abril del mismo año, Sociedad Arteaga y Compañía Limitada interpuso acción reivindicatoria en contra de Macarena Miranda Molina, pidiendo la restitución de un inmueble cuya propiedad se encontraba inscrita a nombre de la demandante, según constaba en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de Santiago. La parte demandante relata que adquirió el referido inmueble mediante pública subasta

La demandada, por su parte, centró su defensa en la supuesta nulidad del título de la demandante. Además, sostuvieron que la acción ejercida era incorrecta, siendo el precario la adecuada, dado que ellas no eran poseedoras del inmueble, sino meras ocupantes. Finalmente, alegaron que han transcurrido más de 10 años desde que la demandante supuestamente adquirió el dominio del inmueble (diciembre de 1999), y ellas se han mantenido viviendo en el lugar desde 1990.

En primera instancia, se acogió la demanda de reivindicación, ordenando la restitución del inmueble, desestimando las acciones reconvencionales de prescripción, todo con costas. La sentencia indicó que la inscripción del demandante se encuentra plenamente vigente, con esto asentado, se señaló que contra título inscrito no es procedente la prescripción ordinaria ni extraordinaria, sino en virtud de otro título inscrito; concluye que la demandante se encuentra privada de la posesión del inmueble, por lo que se estiman cumplidos los requisitos de la acción reivindicatoria[1].

La Corte de Apelaciones de Santiago, revocó dicha sentencia y desestimó la demanda entablada. Aquí, se asentó que, si bien el título de la demandante no es nulo, porque mantiene una inscripción que tuvo el mérito de dejar sin efecto la inscripción anterior a nombre de las demandadas, lo cierto es que la posesión inscrita de la actora no se ha visto afectada por la ocupación de las demandadas -quienes son meras tenedoras-, por lo mismo, no puede ser objeto de reivindicación, sino que debe seguirse otros medios procesales para recuperar la posesión material del bien[2].

La Corte Suprema, acogió el recurso de casación en el fondo deducido por la demandante, considerando que la demandante es titular del derecho de dominio y la demandada sólo tiene la posesión material, por lo que no cabe duda de que el dueño y poseedor inscrito tiene aptitud jurídica para ejercitar la acción reivindicatoria.

2. La teoría de la posesión inscrita

En términos simples, la denominada “teoría de la posesión inscrita”, es la explicación doctrinal mediante la cual se aborda la adquisición, conservación y pérdida de la posesión de los bienes raíces, intentando darle sentido a distintas disposiciones del Código Civil, a saber, los artículos 686, 696, 724, 728, 730, 924, 925, 2505 y 2510, que refieren al rol de la inscripción conservatoria. Es aquí donde encontramos dos doctrinas con distintas soluciones.

Por un lado, encontramos la teoría de la inscripción garantía, la cual sostiene que, si bien la inscripción cumple un papel dual como medio de prueba y garantía de la posesión de inmuebles, este no excluye la posibilidad de que otra persona, distinta al titular inscrito, pruebe su posesión material del bien raíz. De esta forma, la posesión inscrita sería una mera formalidad, pudiendo ceder frente a la prueba de que otro es realmente poseedor^[3].

En contraparte, tenemos la teoría de la inscripción ficción. De acuerdo a quienes siguen esa posición, la inscripción de los bienes sujetos a inscripción conservatoria, constituye una presunción de derecho de posesión. Así, la posesión, para todos los efectos legales, sólo se adquiere mediante la inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces y sólo se pierde cuando dicha inscripción es cancelada^[4]. Por tanto, si una persona ocupase materialmente un inmueble inscrito, no será considerado poseedor y menos podrá adquirirlo por prescripción, incluso si ha transcurrido el plazo de 10 años.

3. La decisión de la Corte

La Corte Suprema, en el considerando sexto de la sentencia, indica que la propiedad de los inmuebles se encuentra asentado a través de los artículos 724 y 728 del Código Civil, de acuerdo a los cuales la inscripción conservatoria cumple la función de “solemnizar y asegurar la adquisición y conservación de la posesión de los bienes raíces, sin desentenderse, empero, de la noción esencial que sobre el instituto de la posesión entrega el artículo 700 del mismo cuerpo normativo”.

Cierra el considerando agregando: “La posesión de una cosa -en la especie, de un bien raíz- supone y exige la concurrencia copulativa de los dos presupuestos o elementos constitutivos que precedentemente se han señalado; de suerte que, en el evento de encontrarse el dueño de un inmueble inscrito desprovisto de la posesión material del mismo, por detentarlo otra persona, como ha sido debidamente asentado en el proceso, resulta obvio que no cuenta aquél con la posesión cabal e íntegra de la cosa[5]”

En definitiva, la Corte Suprema reafirma que la posesión de bienes inmuebles exige la concurrencia de conjunta del corpus y el animus, y que la mera inscripción conservatoria no basta para configurar una plena posesión, estableciendo un criterio armonizador entre lo registral con lo fáctico.

4. Comentario

Al analizar detenidamente los fundamentos expresados por la Corte Suprema, podemos identificar dos aspectos relevantes. En primer lugar, parece evidente que, frente al debate doctrinal entre la denominada teoría de la “inscripción ficción” y la “inscripción garantía”, la Corte se inclina por la última postura. Esta preferencia de manifiesta en cuanto se sostiene que la posesión no se agota en la mera inscripción conservatoria, sino que dicha inscripción debe también estar acompañada de los elementos constitutivos de la posesión expresados en el artículo 700 del Código Civil. En otras palabras, la posesión de los inmuebles requiere, además de la inscripción conservatoria de los artículos 724 y 728 del mismo código, del corpus, entendido como la tenencia física o el poder de hecho sobre el bien, y del animus, consistente en la intención de tener la cosa para sí. Así, la posesión trasciende el formalismo registral, teniendo cierta centralidad la voluntad y el control material sobre la cosa.En segundo lugar, optar por la postura de la inscripción garantía permite resolver un problema jurisprudencial recurrente en relación con la acción reivindicatoria. El artículo 889 del Código Civil dispone: “La reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituírsela.”. En este contexto, sostener la posición de la “inscripción ficción” genera serias limitaciones para la procedencia de dicha acción. Lo anterior se debe a que, si la posesión de un inmueble se circunscribe exclusivamente a la inscripción, la ocupación material de un tercero no habilitaría al ejercicio de la acción reivindicatoria, puesto que, bajo esta interpretación, el requisito del “dueño que no está en posesión” no podría cumplirse, ya que, en virtud de la inscripción, se le consideraría poseedor aun cuando, en los hechos, no ejerza actos materiales de señor y dueño sobre el bien raíz. Esta disociación entre lo registral y la realidad fáctica evidenciaría una restricción sustancial a alcance práctico de la acción reivindicatoria, debiendo el dueño acudir al “precario” o la “acción del injusto detentador” del artículo 915, los cuales también presentan sus propias dificultades.

La interpretación, a mi parecer correcta, que realizó la Corte Suprema en ocasión de la sentencia nos entrega soluciones prácticas frente a un problema que no es infrecuente en nuestros tribunales. Al privilegiar la inscripción garantía se aporta claridad y coherencia al sistema, reforzando una comprensión integral de la posesión, al exigir la concurrencia del corpus y animus junto a la inscripción. Aceptar la doctrina contraria, reduciría el campo de aplicación de la acción real del art.889, relegándola a cuestiones de bienes muebles o inmuebles que aún no entran en el sistema registral del Conservador de Bienes Raíces. Es fundamental que el derecho no se limite únicamente a cuestiones dogmáticas, sino que también aborde su aplicación práctica real. Lo anterior implica reconocer que, en diversas ocasiones, los propietarios se ven privados de la materialidad  de sus bienes inmuebles, haciéndose necesarios mecanismos legales adecuados y accesibles para la restitución de su posesión.

[1] 13º Juzgado Civil de Santiago, 2 de marzo de 2020, ROL C-264-2017.

[2] Corte de Apelaciones de Santiago, 21 de agosto de 2023, ROL N.º 2835-2020.

[3] Corral, H. (2022). Capitulo segundo La Posesión Inscrita. En Curso de derecho civil: Bienes. Thomson Reuters.

[4] Ídem.

[5] Corte Suprema, 16 de octubre de 2024, ROL N.º 217876-2023.