Las Secciones I y II de éstas serie dedicada a la institución del cese al uso gratuito del bien sujeto a indivisión o comunidad y sus efectos desposesorios respecto de los otros comuneros que no están en aprehensión material del bien, desde la perspectiva – de lo que genéricamente podríamos llamar – el “deber de resarcir”, siempre que ello sea procedente, siendo este último evento (la correspondencia de mérito de las circunstancias que hacen posible accionar de reparación de daños), el principal objeto en comento y que, desde ahora en adelante, se desarrollará latamente. Habiendo intentado, entonces, esbozar el encuadre teórico dentro del cual se despliega no sólo el ejercicio de la << acción de cese >> sino, también, su procedimiento, reservé para el cierre de esta primera etapa algunos comentarios prácticos sobre el uso de la institución en comento, a propósito de mi calidad de socio y coordinar del área de Derecho Privado de mi estudio jurídico – “Seals, Gálvez & Cía. Abogados” –. Como anticipo de una conclusión, a mi entender, atendiendo el diseño y elenco de las acciones posesorias y de dominio en nuestros Código Civil (CC) y de Procedimiento Civil (CPC), coligo: los alcances y diseños conceptuales que dan identidad a ésta acción son difusos y, como efecto inverso – nótese lo paradójico – funciona y le brinda identidad, convirtiéndolo en una verdadera acción nominada y de especialidad: la de cese al uso gratuito (y) sobre el bien común.

Como novedad en mis prácticas estilísticas de comentarista de barrio, para el desarrollo de mis comentarios desde la práctica forense, me serviré de una sentencia dictada a recientes fechas por la sala civil de la Excelentísima Corte Suprema que, por cuyo historial procesal (desde la primera instancia hasta la promoción de revisión el máximo tribunal por adolecer de aparente nulidad que afecta el fondo) vale detenerse en ella. Me refiero a la sentencia de 9 de febrero 2026 de la Corte Suprema, causa Rol N° 1408-2026.

Veamos que resulta…

Primero) ¿Qué se pretende con la interposición de la acción de cese al uso gratuito del bien común?

Tal como lo insinúa su propia nomenclatura, su interposición ante el juez de letras en lo civil – pensando que la acción se haya promovido mediante juicio sumario o, en su defecto, será el juez arbitro, en el ejercicio de su encargo como partidor, que conoce como un incidente dentro de un juicio de partición – haces las veces de reclamo contra el demandado de autos o actual comunero ocupante: i.- está en actual uso del bien sujeto a comunidad o indivisión; ii.- que tal ocupación es a título gratuito; y iii.- que la suma de ambas situaciones produce, en el resto de la comunidad, en términos generales, un detrimento de orden patrimonial, razón por la que se decide, en la faz subjetiva del demandante, la incoación de un proceso en contra de otro comunero. Debate distinto se suscita sobre la determinación del detrimento de orden patrimonial que debe ser resarcido por el simple hecho de la ocupación excluyente por parte de uno de los comuneros con respecto de los otros.

Lo anterior, sin embargo, es descripción gruesa da la institución, pues sólo se limita a enunciar lo que de su nombre se desprende, más no precisa, en particular, y apropósito del esfuerzo por construir una teoría razonable sobre las condiciones justificables para resarcir daños a los restantes comuneros, de los puntos que siguen a continuación:

• Determinar si el ocupante es de aquellos comuneros que tiene el revestimiento registral de su calidad (comunero registral) o, de contrario, sólo es de aquellos que, por la consecución lógica de la aplicación de las instituciones jurídicas complementarias y por las que se produce el estado de comunidad general del párrafo 3° del Título XXXIV del Libro IV CC, se deduce su estado de comunero. En ésta ultimo caso, en cambio, se trata de un comunero de “peor derecho”. Esta es, quizás, mi aporte más significativo en la materia: el comunero registral[1]

1. En nuestro ordenamiento, según he dicho en las primeras secciones de esta serie, el sistema de bienes y derechos reales tienen, para los efectos de la adquisición de los derechos sobre cosas, un sistema dual: título y modo, en que la inscripción registral es requisito para la tradición de los derechos reales de dominio y de herencia.

• En razón del requisito registral, se sigue, entonces, un efecto que no es del todo claro y que es construcción semántica de la doctrina y jurisprudencia en estas materias: que el actual comunero ocupante carece de un título especial para usar (material y jurídicamente) de los bienes sujetos en comunidad: 655 parte final CPC. Referido “título especial” es la carencia de una convención que habilite a uno o varios comuneros para el uso del bien social (“Pacto de Indivisión” o “Acuerdo de Comuneros” del art.1317 CC) o de una resolución judicial que constituya respecto de uno de ellos un derecho real, por ejemplo, de usufructo temporal (como podría ser el evento de un juicio de violencia intrafamiliar en que la víctima sea un adulto mayor que no posee hogar o familia que le acoja), etc.

• En lo que respecta la voz << uso gratuito del bien >> ésta tendría a, lo menos, dos sentidos posibles:
• << Gratuito >> como oposición a lo << Oneroso >>: la definición del 1441 CC sobre esta distinción, más lo dicho por los arts. 2081 nro. 2, 2306, 2308 y 2310 CC, se entiende que el uso que beneficia sólo a uno de los comuneros no supone un desembolso en beneficio de la comunidad, esto es, los restantes comuneros no perciben rentas venidas del comunero ocupante. De ahí, entonces, que la idea de << uso gratuito >> se vincule, también, con el de exclusividad, dando cuenta de un uso exclusivo (ocupación unilateral: uno o parte del total de comuneros) y excluyente (el uso de uno o de parte de los comuneros supone la no ocupación de los otros, ergo, la imposibilidad material de acceso al bien). Así, entonces, el uso gratuito del bien común es el reclamo del comunero que, no estando en posesión material del bien, se le produce un menos cabo económico por un activo que es utilizado sin coste o desembolso en pro de la comunidad (percibir rentas: frutos) por quién, a costa de los demás, sí percibe una utilidad (acceso exclusivo y excluyente de un bien sujeto a comunidad). No hay entre los comuneros una conmutatividad por el importe económico que es inherente bien. En este sentido, la falta de onerosidad de parte de quién se haya en ocupación del bien se vincula, entonces, con el requisito precitado de falta de un título especial que le habilite para el uso exclusivo.

• << Gratuito >> como uso jurídico arbitrario del derecho que le reviste como comunero: en la medida que se logre probar que el ocupante es de aquellos cuya calidad cumple con el requisito de inscripción registral, debemos entrar a distinguir sí la ocupación es material o económica o de beneficio. En el primer caso, hablamos de que el ocupante está en actual posesión o aprehensión material del bien, desplegando todas las medidas necesarias para proteger su uso exclusivo (actos de exclusión = uso excluyente). En la idea de “ocupación económica” u “ocupación de beneficio”, en cambio, supone que el comunero ha utilizado su cuota de dominio para hacer el bien social un activo propiamente tal, de modo que se vuelve el árbol de sus frutos ( 647 CC). Y estos sólo benefician a quién ha ejercido ocupación exclusiva y excluyente, yendo en oposición a lo prevenido en el art. 2310 CC. Aquí, entonces, la idea de << gratuidad en el uso >>, semánticamente hablando, se traslada a la relación que se forma entre los comuneros que han sido excluidos y el “árbol de los frutos” con sus ocupantes. En otras palabras, se produce una intermediación entre la no percepción de cánones de renta en cuanto los terceros ocupantes no se los reportan a los comuneros excluidos, sino, al comunero que se ha mostrado como “señor y dueño” del bien social.

Según lo dicho, entonces, que el comunero o los restantes comuneros que han sido excluidos del uso del bien común interpongan la acción de cese, viene en denunciar ante la jurisdicción la no percepción de utilidades económicas por dicho uso. De modo que, lo que se pretende obtener de la sentencia definitiva de instancia es que se declare que, efectivamente, existe un uso gratuito injustificado por parte del comunero ocupante en desmedro del resto de sus congéneres. Inherente a dicha declaración está la idea de uso exclusivo y excluyente que, dependiendo de su importe y forma de gratuidad genera para los restantes comuneros un título para reclamar la retribución económica que se dejó de percibir por el tiempo que, efectivamente, se uso el bien de forma beneficiosa sólo para el comunero ocupante. Es en este nivel que los comuneros, a nivel de argumentación en su presentación de demanda o incidente, están en condiciones para reclamarle al comunero ocupante un canon de renta que le permita el uso temporal hasta que se produzca la partición. De pedirse tal canon en la presentación de demanda o incidente, se devengará desde la dictación de sentencia – en términos de quedar firme y ejecutoriada –. Tiene un efecto prospectivo. Y ¿Qué pasa con el resarcimiento por todo el lapso de tiempo anterior a la presentación de demanda? ¿es resarcible?

• Precedente descripción, se alinea con el uso amplio de << goce >> contenido en el art. 655 CPC, así, por un lado, goce es la facultad de usar la cosa o servirse de ella según su destino natural sin comprender sus productos y sin significar una destrucción inmediata. A lo que yo llamó “ocupación”, para dar evidenciar la posesión material que, técnicamente por el estado y calidad de comunero/comunidad, es una mera tenencia; por otro, goce es de facultad jurídica propiamente tal, que habilita a su titular para apropiarse de los frutos o productos que da la cosa, sin que esto genere su destrucción. Lo que he denominado “ocupación económica o de beneficio” para describir aquella actuación de facto por parte del comunero ocupante en la administración del inmueble, vale decir, el ejercicio de su cuota de dominio ante terceros para disponer jurídicamente del bien común.

La práctica forense sobre estas materias enseña que a los comuneros reclamantes su principal interés no es, necesariamente, la aspiración de percibir cánones de renta por el uso del bien. Lo que se busca con la declaración de cese al uso gratuito es, de contrario, y como expresión de un ideario colectivo del populesque en estas materias de comunidad, es que al decir “no hay razones para el uso gratuito del bien” procede, subsecuentemente, el desalojo, lanzamiento, alzamiento u orden de abandono y, demás, constituir sobre el comunero “amonestado” (en cuanto acto declarativo) la obligación de reparación de daños. Como golpe de realidad para los comuneros demandantes, cuya intensión es obtener el desalojo o abandono del bien,  por razones de diseño mismo de ésta acción de especialidad , no es la idónea para tal objeto. Ello, por las razones que paso a exponer:

• Por el estado de comunidad o indivisión, cada comunero tiene sobre el bien social el mismo derecho de acceso o uso del bien ( 2305 CC); promover el desalojo del actual ocupante supone, de contrario, privarlo de su cuota de ejercicio fáctica de las facultades del dominio, evento que sólo se produce tras el acto de adjudicación.

• Interpretativamente se colige que la fijación del canon de renta al comunero ocupante, le reconoce no sólo su cuota fáctica de dominio (facultades de uso y goce), sino, paradójicamente, refuerza su ocupación – cierto es que a so pena de una carga pecuniaria: el pago de renta –. La sentencia que pone término al litigio crea un “título” o antecedente especial que justifica su ocupación en cuanto fija una obligación de pago en beneficio de la comunidad. He aquí lo controversial: reclamar a la judicatura un uso arbitrario para que su sentencia de término de la instancia, tenga en resolver crear razones para perpetuar la ocupación.

Segundo) Del diseño procedimental para el uso de la acción.

La acción de cese al uso gratuito del bien común se consagra en el art. 655 del Código de Procedimiento Civil, el que a su vez pertenece, en términos de “geografía de Código”, dentro del Título IX del Libro III CPC, en que se regula “Juicio sobre Partición de Bienes”. Es en tal sentido, entonces, que la doctrina especializada sobre esta acción la trate dentro del estudio de la Partición. Con todo, es cierto y efectivo que, dada su alta demanda práctica y en un intento de uniformar los usos jurisprudenciales, en el último tiempo se han dedicado estudios especializados sobre el mismo aparatándola de ser un acapice dentro de la partición, para darle identidad propia como acción ordinaria tramitada por vía sumaria (art. 680 y ss. CPC). Tal es el caso de la obra insigne de los autores doña Patricia Arévalo Ayala y don Philipe Llulle Navarrete “El Cese de Goce Gratuito de la Cosa Común. Doctrina, Jurisprudencia y Práctica Forense”.

Lo normal y correcto, en circunstancias de la vigencia de una comunidad, es que la parte cuyo estado indiviso suponga una molestia material, económica o jurídica, es que se promueva el juicio de partición de bienes, evitando cercenar éste procedimiento en dos niveles distintos: i.- saco la acción incidental de cese al uso del bien común del juicio de partición para convertirla en acción ordinaria, en busca de percibir rentas so pena la creación de un título para su ocupante, perpetuando la indivisión; ii.- sólo cuando se haga insostenible, en términos económicos la indivisión, cómo podría ser el no pago del canon de renta, promuevo un juicio arbitral de partición y dentro de éste promuevo el incidente para desalojar al comunero ocupante respaldado del no pago de las rentas. Tal operación no es, sino, un desgaste procesal y de recursos por los cuales se sostienen los procesos. No hay mejor opción ante el estado de indivisión que promover lisa y llanamente el juicio de partición, reservando la búsqueda del desalojo del comunero ocupante como una tramitación incidental de la liquidación final de los bienes comunes.

Resulta razonable, sin embargo, que sí lo que se busca no es el desalojo cabal sino una forma de amonestación por el repudio del uso gratuito, pues entonces, lo correcto es mantener el estado de indivisión pues la creación del título especial que habilita al ocupante para el uso del bien común, en vez de ser un problema se vuelve una << oportuncrisis >>, concretada a través del pago de una renta mensual, hasta que dicha carga se vuelva insostenible para el comunero ocupante y sea éste quién promueva la partición pues la indivisión se vuelve un problema para él. ¡Estrategia hijo, criaturita del señor, estrategia!

Comentario de Jurisprudencia

Sentencia de 9 de febrero 2026 de la Corte Suprema en causa Rol 1408-2026,

I.- De los Hechos

En autos civiles del 2do Juzgado de Letras de Osorno, causa Rit. C- 1185- 2025, caratulados “Reyes con Segovia”, parte de la hermandad Segovia Cárcamo (demandantes) bajo la acción de “cese al uso y goce gratuito del bien común” dedujeron, en contra de la Sra. Reyes (demandada), todos en calidad de comuneros hereditarios en “La Sucesión de don Teodoro Segovia Rebolledo”, las siguientes pretensiones: i.- que se decrete el cese al uso y goce gratuito del bien común; ii.- se ordene el lanzamiento; iii.- que el tribunal evalúe prudencialmente perjuicios (indemnización de perjuicios) con efectos retroactivos; iv.- en caso que la demandada quiera permanecer en el inmueble se fije un canon de renta.

• La “hermandad Segovia Cárcamo” concurre en calidad de herederos forzosos o abintestato de su causante, válidamente inscritos; la Segovia lo hace, en cambio, en calidad de cesionaria adquiriente del derecho real de herencia que compró a uno de los herederos forzosos del causante. El único bien objeto de litigio es un inmueble emplazado en la comuna de Osorno destinado a uso habitacional y comercial – según se denuncia en la presentación de demanda –.

• La razón en que se fundan los demandantes para solicitar indemnización de perjuicios es, primero, porque la Segovia ocupaba el inmueble de forma exclusiva y gratuita – respecto para con la comunidad – sin ser “verdadera heredera”, haciéndose de la casa por el hecho de que su cedente vendedor era quien, hasta antes de la compraventa de los derechos hereditarios sobre el inmueble en el año 2022, ocupaba el inmueble con fines habitacionales, ergo, tras la inscripción en el respectivo Conservador de Bienes Raíces en favor de la adquiriente, se hizo del inmueble continuando con la ya posesión absoluta y exclusiva de destinación habitacional del mismo. Y, segundo, por dicho uso exclusivo y excluyente, no sólo le sirve de casa-habitación, sino, le es “árbol de frutos” al haber convertido parte del inmueble en guardería u hospedaje de mascotas, reportándole dicha actividad dentro del bien común un reporte que percibe exclusivamente sin abonar a la comunidad por tales rentas devengadas de actividades lucrativas.

Más allá del gracioso empleo en la presentación de demanda, de la  expresión << lanzamiento >>, para referirse al desalojo – pues literalmente, y teniendo presente que en mi vida profesional he participado en 3 juicios ejecutivos de obligación de dar en que he presenciado la gestión de embargo y custodia de bienes, no puedo no imaginarme a la fuerza pública lanzando del pellejo a los ocupantes del inmueble con sus cositas y todo a la calle, sólo piénsenlo: “pa´ fuera por fresca y llévate a tu perro” –, más  risible es aún el grosero uso de “bolsita mágica” que se le puede atribuir a la acción de cese al goce gratuito del bien común, pues, en el caso de marras, no sólo se pide la evidente y necesaria declaración de carencia de un título especial que le habilite para la ocupación gratuita del inmueble y la eventual fijación del canon de renta en caso, sino, además, las medidas de lanzamiento e indemnización de perjuicio con efectos retroactivos. Mínimo un llamado al orden: controle un poquito muchacho.

En su contestación, el patrocinante de la demandada responde a cada pretensión deducida en los siguientes términos generales y de cometido de estrategia de defensa: desvirtuar que la ocupación es a título gratuito y sin contribución o reporte directo al bien común – y por tanto, indirectamente a los comuneros –, pues se recalca la naturaleza y uso ordinario del bien raíz: un inmueble que sirve de residencia y habitación de la comunera demandada, de modo que se hace cargo de las cargas propias de una casa (gastados de servicios básicos), pago del gravamen a título de impuesto territorial (contribuciones), el desembolso unilateral para realizar las actuales mejoras estructurales con las que cuenta el inmueble. En este sentido, se intenta mostrar a la demandada como la comunera diligente que ha contribuido en solitario para que el inmueble siga siendo parte del patrimonio social; mientras que los restantes comuneros han faltado al deber del art. 2306 CC. Por otro lado, y como argumento inteligente para desestimar la imposición de la obligación de pago a título de canon de renta, el patrocinante tiene a la vista las instituciones complementarias a la comunidad a efectos de fijar las cuotas de participación en la misma: i.- el estado civil del causante, casado: la cónyuge a la fecha está muerta y no se ha hecho la posesión efectiva, de modo que todos (la hermandad y la cesionaria adquiriente) sólo son titulares del 50% de acciones y derechos obre el inmueble; ii.- que la fijación de un canon de arriendo debe tener en consideración, el desembolso total por parte de la Sra. Reyes y la cuota de representación que le corresponde sobre el inmueble, más no por el total, toda vez que está pendiente de diligenciar la posesión defectiva de la madre de los hermanos Segovia Cárcamo.

Estos fueron los hechos que delimitaron el margen de conocimiento y competencia sobre el cual el tribunal tuvo que haberse pronunciado: objeto litis.

II.- Historial Procesal y Recursivo

Los autos “Segovia con Reyes” fueron tramitadas en cada grado de conocimiento jurisdiccional, por tanto, de la causa Rit. C- 1158 – 2025 del 2do Juzgado de Letras en lo Civil, tras haberse dictado sentencia de término de 1era instancia (6 de agosto 2025), se aperturan los autos, en el cuaderno civil bajo el Rol N° 1040- 2025, por deducirse apelación, tramitada ante la Ilustrísima Corte de Apelaciones de Valdivia, cuya sentencia de término de la 2da instancia (18 de diciembre 2025) fue recurrida de casación en el fondo, conocida por la Excelentísima Corte Suprema, bajo el Rol N° 1.408-2026. Quedando la sentencia del grado firme y ejecutoriada con fecha 25 de marzo 2026, tras certificarse la ejecutoria de la sentencia de 9 de febrero 2026 de la C. Suprema que revoca la sentencia de 6 de agosto 2025.

En esta sección de nuestros comentarios jurisprudenciales, nos ocuparemos del curso procesal de los autos contados desde el auto que recibe la causa a prueba y las sentencias resolutorias de 1era y 2da instancia y la sentencia de la Corte Suprema.

A.- Auto que recibe la causa a prueba y fija como hechos substanciales, controvertidos y pertinentes y Sentencia Definitiva de 6 de agosto 2025: causa Rit. C- 1158- 2025 del 2do Juzgado de Letras de Osorno.

1. Dentro de los puntos a probar, los más importantes fueron:
2. Puntos 1, 2, 3 y 4: efectividad que exista una comunidad entre las partes respecto del inmueble objeto de sub lite y que, en razón de ello, se dé cuenta de que en favor de la demandada no existe un título especial; que la demandada se haya en uso y goce inmueble de forma gratuita, esto es, probar que no paga canones de renta por el acto de habitar en él; y que de dicho uso y goce, la demandada haya impedido el ingreso de los demás comuneros.

Hasta aquí la carga de la prueba (onus probandi) es de cargo de los demandantes.

1. En el punto 5 se deja patente la decisión el tribunal de que la parte demandante deje en evidencia la “Efectividad que el uso y goce del inmueble por parte de la demandada haya causado perjuicios a los demandantes. Naturaleza y monto de estos”.

6. Ya en los puntos 6 y 7 la carga de la prueba se invierte y es debe de la demandada probar “Efectividad que ( ) ha solventado de manera exclusiva el pago de impuestos por contribuciones que gravan el inmueble, por la suma de $6.293.306 [y] efectividad que () ha solventado de manera exclusiva los gastos de conservación del inmueble, mejoras, instalación de cierres perimetrales y gastos de servicios básicos, entre otros”

Nótese que el tribunal de primera instancia, atendido el mérito del intercambio de pretensiones y defensas, centró los hechos objeto de prueba en el desequilibrio de uso y cargas que a cada comunero le revisten para con el inmueble sub lite, así, por un lado, los demandantes deben probar que existe un uso gratuito y exclusivo del inmueble por parte de la demandad y ésta, a su vez, le recae el peso probatorio de que el uso del inmueble no es a título gratuito, porque ha desembolsado parte de su patrimonio personal, de manera unilateral, para responder por los gastos y cargas propios del inmueble.

La sentenciad de 6 de agosto 2025 es interesante por las siguientes razones que se transcriben a continuación:

Considerando 7°: “… para la procedencia de la acción es necesario que la parte demandada se encuentre gozando gratuitamente de la cosa común, por ello se ha entendido que el concepto de goce del artículo 655 del código de Procedimiento Civil es amplio, comprensivo tanto de la facultad de usar la cosa, es decir, servirse de ella según su destino natural sin comprender sus productos y sin significar una destrucción inmediata, como de la facultad de goce propiamente tal, que habilita a su titular para apropiarse de los frutos o productos que da la cosa, sin que esto genere su destrucción”.

Considerando 8°: “Que por disposición del artículo 2081 N°2 del Código Civil en relación con el artículo 2305 del mismo cuerpo legal, cada comunero tiene derecho a servirse para su uso personal del bien común, con tal que lo emplee según su destino natural y ordinario, y no perjudique el justo uso que corresponde

al resto de los comuneros.

De esta manera mientras dure la indivisión cada integrante de la comunidad a la que pertenecen las partes puede usar el inmueble común según su destino natural, que en el caso de este bien inmueble destinado principalmente a la habitación, consiste en poder residir en él y destinarlo a desarrollar las actividades cotidianas del diario vivir, pero el derecho de uso a que tiene derecho cada comunero debe conciliarse con el legítimo y justo derecho de uso y goce de los demás copropietarios, en particular cuando el primero use de la cosa común de forma gratuita y sin un título especial que lo habilite, no encontrándose los demás copropietarios obligados a soportar la gratuidad del uso exclusivo del primero, sin recibir un contraprestación equivalente a sus cuotas en él. Así, mientras no se efectúe la partición del bien, se encuentra legitimado el uso y goce que de la propiedad efectúan los demandados más no un ´carácter gratuito´”.

En el Considerando 9° se da por probado, y vale como hecho no controvertido, que la demandada se encuentra en actual ocupación del inmueble; en lo que respecta al estado de “uso gratuito” en desmedro de los otros comuneros, se establecen los siguientes criterios:

1. Se dice que “…la parte demandada para fundamentar la inexistencia de la gratuidad acompañó fotografías en folio 25 que contrastan el periodo en que la demandada llegó a la propiedad con el periodo actual, a partir del cual se puede visualizar la existencia de reparaciones y diferentes mantenciones que permiten revestir el inmueble de mayor características de habitabilidad, igualmente acompañó en folio 25, en el numeral 10) la cantidad de 5 comprobantes de transferencia y boletas que acreditan que a la fecha de año 2020 existían deudas de servicios básicos, los cuales fueron pagados por la demandada, según se desprende de los comprobantes de pago referidos; también acompañó diferentes certificados de deuda y de pago de tesorería a partir del cual se logra constatar la existencia de deudas por concepto de contribuciones y gastos de electricidad y agua potable las cuales fueron solventadas exclusivamente por la demandada en favor de toda la comunidad, ello se permite concluir con la declaración de las absoluciones de posiciones rendida por ambas partes demandante en folio 36, las que indicaron expresamente que no pagaban gastos de electricidad y agua, y doña Erna Segovia indico que no pagaba las contribuciones”.
2. La sentencia de instancia diferencia entre gastos ordinarios directos o personales del comunero en razón del uso que le corresponde en razón de su destinación ordinaria y, por otro, aquellos gastos que son de recargo de la comunidad al comprometer la integridad del bien sujeto a patrimonio común, gastos o cargos al cual están todos obligados a prorrata de sus cuotas: “… es importante establecer diferencias entre los gastos realizados, para poder dilucidar si ellos emanan del uso natural del bien inmueble. Pues bien, respecto al gasto de insumos básicos, que se encuentran intrínsecamente asociados al uso del inmueble por la demandada, no es factible que se pueda atribuir con el pago de ello un argumento que controvierta el uso gratuito del inmueble que habita y usa, debido a que ellos vienen de la mano al uso personal, por lo que es de su exclusiva responsabilidad pagar los gastos en que la propia demandada a incurrido en el uso realizado. / Respecto al pago de las contribuciones, este es un impuesto fijado al territorio, sin que tenga relación a la persona que lo usa, en este sentido, se debe pagar igualmente y es de carga de toda la comunidad, con indiferencia de quien se beneficia en la práctica el uso del inmueble. Por lo mismo, el pago al ser carga de toda la comunidad hereditaria, no debe ser sustentado por una sola parte de los herederos, sino a prorrata de la cuota hereditaria que cada heredero ostente sobre el bien raíz, evitando un enriquecimiento sin causa. Sin embargo, si bien puede la parte demandada tener la posibilidad de repetir lo desembolsado en exceso tanto en la mantención y reparación del inmueble, esto hace mutar la naturaleza del uso realizado por la demandada sobre el inmueble Ubicado en calle amador Barrientos N°2436, del que goza en calidad de comunera. En consecuencia, habiendo acreditado la demandada gastos que se enmarcan en el uso del inmueble y gastos propios emanan de uso y beneficio personal (gastos de servicios básicos), se verifica que la demandada goza gratuitamente del inmueble Ubicado en calle amador Barrientos N°2436, de la ciudad de Osorno, respecto del cual es dueña en comunidad con los demandantes, al encontrarse vigente la indivisión por no haberse realizado la partición de la comunidad hereditaria”.

En el Considerando 12° se pronuncia, escuetamente, sobre la solicitud de lanzamiento de la ocupante y el monto de canon de renta: “Que respecto a la solicitud de lanzamiento y al establecimiento de algún canon de arriendo que faculte obtener un fruto civil del inmueble objeto de estos antecedentes, sin pretender este Tribunal profundizar en la improcedencia del lanzamiento del inmueble sobre el cual la demandada ostenta la misma calidad jurídica de los demandantes, es necesario señalar que a lo largo de todo el proceso no existen antecedentes probatorios que permitan acreditar cual sería el monto comercial de algún canon de arriendo sobre el inmueble objeto de estos antecedentes, mucho menos existen antecedentes que permitan establecer la existencia de algún perjuicio eventualmente indemnizable por la demandada. Por lo tanto, si bien procedente declarar el cese de goce gratuito, las partes no se han hecho cargo de otorgar a este Tribunal las herramientas necesarias para poder concretar la compensación necesaria a los demás comuneros que no usan el inmueble, sin que este Tribunal se permita especular sobre ello, máxime si la demandante tampoco ha solicitado a este Tribunal que la determinación del canon de arriendo o algún símil compensatorio se reserve para la etapa de cumplimiento”.

• En otras palabras, el lanzamiento no procede porque la demandada tiene la calidad de comunero, cuyo orden de desalojo afectaría, entonces, el uso ordinario que le asiste por dicha calidad. En lo que respecta al canon de renta, el tribunal decide no pronunciarse sobre el punto pues no se acompaño al proceso los antecedentes necesarios para fijar algún monto.

Al Considerando 14° el tribunal se pronuncia sobre la indemnización de perjuicios se señala que la prueba rendida para acreditar dicho ítem no es suficiente para acreditar un daño a los restantes comuneros.

Los demandantes interpusieron recurso de apelación, impugnando la sentencia de 6 de agosto 2025, por estimar que la omisión del tribunal a quo sobre la forma de cumplir la declaración de cese al goce gratuito del bien común, produce un agravio a la comunidad toda vez que, al rechazarse el lanzamiento, la fijación de un canon de renta y el monto de indemnización de perjuicios, deja en el mismo estado factico y jurídico anterior a la presentación de demanda. Tal interposición aperturan el cuaderno civil ante el tribunal de alzada bajo el Rol N° 1040 – 2025, radicándose la causa en la Ilustrísima Corte de Apelaciones de Valdivia.

• Es, para los efectos de nuestra formación académica y profesional, así como para adquisición de habilidades de razonamiento lógico y estrategia del ejercicio de los oficios de litigantes, detenernos a reconstruir el argumento utilizado por el abogado de recurrente para comentar algunos aspectos que, desde el encuadre teórico de la institución en comento, sirve para la precisión de las perspectivas que acompañan, subjetivamente, la acción de cese al uso gratuito del bien común. A saber:

1. En la presentación de 19 de agosto 2025 el abogado patrocinante argumenta que sí bien el tribunal de primera instancia en su sentencia definitiva resuelve por acoger la acción de cese al uso gratuito del bien común, por el hecho de acreditarse en merito probatorio la existencia del estado de indivisión y la inexistencia de un título especial que habilitase al demandado ocupar gratuita y exclusivamente el inmueble, la << declaración de cese >> deviene en ineficaz al desestimar el tribunal de a quo las medidas complementarias, en particular, las de alzamiento y fijación de canon de renta. Así, esgrime en su presentación – justificadamente – el recurrente, saltan las dudas practicas sobre ¿cómo es que de forma efectiva se produce el cese al goce gratuito si no se fija plazo para que se produzca un uso oneroso del inmueble (en oposición al uso gratuito, pues se declara el cese) o las sanciones ante el evento que incumpla sobre el uso gratuito ni otra forma de cumplimiento (como sería el caso del pago de un canon de renta por el uso y goce del inmueble)? ¿Qué consecuencias practicas trae la declaración de cese al goce gratuito: el abandono del inmueble, el pago de un canon de renta, qué ocurre si no paga o no abandona el inmueble o desde cuándo debe hacer abandono o pago?
2. Se dice que sí la sentencia acoge la declaración al cese del uso y goce gratuito, entonces, corresponde pronunciarse, a efectos de su ejecutabilidad, fijar prudencialmente un canon de renta atendido el antecedente del avalúo fiscal del inmueble. Misma concepción consecuencial de los efectos de declaración del cese aplicó el ligante para referirse a la negativa del tribual a quo sobre la indemnización del fallo. Y al decir verdad, su formulación estratégica es bastante convincente, toda que su tenor reza:

“El Tribunal declaró que el goce ha sido gratuito; entonces necesariamente debe haber existido un beneficio económico indebido a favor de la demandada y en perjuicio patrimonial para los demás comuneros, quienes no han podido usar ni obtener renta del bien inmueble común, y aunque el uso no haya generado frutos directos, el uso exclusivo y gratuito de un bien inmueble en condiciones de ser arrendado constituye un enriquecimiento sin causa que debe ser compensado.

El Tribunal omitió aplicar el principio de equidad y la facultad de fijar un canon prudencial. El artículo 655 del Código de Procedimiento Civil permite al juez decretar el cese del goce gratuito, pero no desarrolla el mecanismo de compensación. Sin embargo, el artículo 2307 del Código Civil establece que:

“Art. 2307. A las deudas contraídas en pro de la comunidad durante ella, no es obligado sino el comunero que las contrajo; el cual tendrá acción contra la comunidad para el reembolso de lo que hubiere pagado por ella”.

La Doctrina, está conteste en que este principio es recíproco: si uno de los comuneros se beneficia del uso exclusivo, los demás tienen derecho a compensación económica, incluso si no se ha dividido el bien”.

Tengamos presente que el principal reparo de la sentencia objeto de impugnación para pronunciarse sobre el canon de renta y la indemnización de perjuicios es falta de prueba suficiente, limitándose, únicamente, a la naturaleza misma de la acción del art. 655 CPC, esto es, servir de sentencia declarativa y no, necesariamente – salvo que las partes junto con la acción principal sugieran un canon de renta, ya sea en la demanda o como oferta en la contestación de demanda –, de condena como se pretende que sea. De ahí que el abogado de los demandantes de primera instancia, haya invocado, para la satisfacción del agravio genérico del recurso de apelación, la vulneración de los art. 173 CPC, art. 2307 CC y al art. 21, inc. 2° punto iii) de la Ley de Impuesto a la Renta.

• Es del todo interesante la existencia de jurisprudencia que se pronuncia sobre la utilización del art. 21 de la Ley de Impuesto a la Renta para fijar un canon de arriendo, de cuyo tenor se desprende que, tratándose de bienes raíces, dicho monto se fijará por el 11% del avalúo de fiscal del inmueble. Así se ha pronunciado la sentencia de 10 de enero 2022 de la Corte Suprema, Causa Rol N°104.554-2020, sentencia de reemplazo sobre casación en el fondo; y la sentencia definitiva de 27 de febrero de 2023 del 2do. Juzgado de Letras de Osorno, causa civil Rit. C- 1998- 2022.

La sentencia de 18 de diciembre de 2025 de la Corte de Apelaciones de Valdivia, causa civil Rol N° 1040-2025, se pronuncia sobre la apelación en los siguientes términos:

Primero) En el Considerando Tercero, formula la siguiente distinción: i.- confirma la negativa del tribunal de instancia al no acoger el alzamiento del comunero, ello fundamentado en la lectura conjunta de los arts. 2305 y 2081 nro. 1 CC; ii.- y al no ser posible el alzamiento, entonces, sí está obligado el tribunal a quo a pronunciarse sobre la fijación de un canon de renta el cual representa la autorización del uso y goce no gratuito del comunero actualmente demandado.

• A reglón seguido, confirma, a efectos de atender a la petición sobre fijar un monto de renta, que es cierto y efectivo que el recurrente no acompañó al tribunal de instancia todos los antecedentes necesarios para que el tribunal se hubiese pronunciado sobre el mismo. Por el contrario, el certificado de avalúo fiscal se acompañó en 2da instancia; empero, señala que es cierto que hubo vulneración al art. 21 de la Ley de Impuesto a la Renta – a juicio de ésta comentarista, dicha afirmación se fundamentaría en el estándar que la Corte de Apelaciones hace respecto de los tribunales de instancia sobre el principio iura novit, del cual no pueden excusarse –, a tal punto que la Ilustrísima Corte en un juego interesante de contaduría aplicó el criterio del 11% sobre el valor del avalúo fiscal del inmueble a efectos de fijar el monto de canon de renta. Fijando para ello las cuotas y días en que se harán pagaderos. Precisando, sin embargo, que dicho monto sólo será efectivo en cuanto a los comuneros demandantes, de modo que el calculo correspondiente al 11% sobre el avalúo fiscal debe ser proporcionado a la cuota de los demandantes. Ni más ni menos.

Segundo) En el Considerando Cuarto se pronuncia sobre la indemnización de perjuicios en términos tales que refuerza la tesis de que entre comuneros no pueden reclamarse perjuicios, siendo la única acción posible la de cese al goce gratuito:

“Finalmente, sobre la indemnización de perjuicios reclamada por los actores, cabe tener nuevamente presente que se trata de comuneros y que todos ellos tienen derecho a usar y gozar del bien común, por lo que a quienes no están en condiciones de usarlo de igual forma, la ley les franquea otra alternativa, exigir el cese del goce gratuito, justamente a lo que se ha accedido en esta ocasión, por lo que no puede ser acogida la petición de indemnización en los términos genéricos requeridos y sin prueba mediante”.

A esta resolución de segunda instancia, recurre por vía de casación en el fondo, la demandada de autos, la Sra. Reyes, aperturando ante la Excelentísima Corte Suprema la causa civil, causa Rol N° 1408-2026, cuya sentencia de término data 9 de febrero de 2026.

• La causal de nulidad por vicio substancial se sostiene en los arts. 764, 767, 770, 771 y 772 CPC, ello en cuanto la sentencia de la Corte de Valdivia en un error de derecho al conceder al demandante de autos la fijación de canon de arriendo en razón del art. 21 de la Ley de Impuestos a la Renta. En tal sentido, el razonamiento es el siguiente:
• El art. 21 de la LIR tiene por objeto servir de base para el pago de tributos, no siendo aplicable para los juicios distintos a los de cobro de impuesto, esto es, desembolso en favor del Estado. De modo que el uso de tal disposición no es idóneo para la controversia civil del art. 655 CPC, en relación a los arts. 2308 y 2081 CC.
• Que es carga del demandante de autos probar las circunstancias fácticas y jurídicas para fijar un canon de renta, así, también como la precisión de su quantum. Cosa que – a juicio de la recurrente – no ocurrió en autos.

La Corte Suprema, atendido el mérito de autos, resuelve por rechazar la casación fundamentándose en cuestiones de forma de promoción sustantiva del recurso. A saber, el Considerando 4to de la sentencia de casación resuelve:

“Que, del examen de los antecedentes, consta que el arbitrio de nulidad en estudio no puede prosperar, toda vez el demandado omitió  extender la infracción legal a normas sustantivas que, en la especie, tienen el caracter de decisoria de la litis, es decir, preceptos que al ser aplicados permiten resolver la cuestión controvertida, especialmente el art culo 655 del C digo de Procedimiento Civil que regula la acción de término de uso gratuito de algún comunero de un bien común, artículos 2081 n 2 y 2305 del Código Civil”.

III.- Comentario Final y Conclusiones

1. Es de mi parecer, según lo expuesto en éstas 3 secciones de encuadre teórico de la acción especial del art. 655 CPC que ésta, dada su ubicación normativa y naturaleza jurídica, tiene vocación de ser, en primer lugar, sólo una acción declarativa que reproche al comunero que se encuentra en actual uso y goce del inmueble, de manera exclusiva y en desmedro de los restantes comuneros. Y ello es así, pues estamos ante una cuestión de facto, es decir, limitarse a sí el comunero ocupante tiene o no la calidad de comunero registral y, en dicho análisis, precisar sí le reviste un título especial para la ocupación del bien común con exclusión de los demás. Ahora, que a dicha petición se le acompañan, a modo de complemento a efectos de obtener la satisfacción subjetiva por el cual se incona un proceso jurisdiccional entre comuneros, es, tal como se mostró con el caso en comento, una estrategia de ejecutabilidad de la sentencia que reconoce un uso gratuito y no justificado (en cuanto existencia de títulos especiales se trata). Empero, no necesariamente, ello suponga que la acción de especialidad contenga, como “elemento de la esencia” las de fijación de canon de arriendo. Ello como descarte absoluto, según mi criterio, del lanzamiento del actual comunero, pues ello sería una vulneración a los arts. 2081 en relación al art. 2305, ambos CC.

Bajo éste entender complementario para la ejecución de la sentencia, tengamos presente que al ser, antes que todo, una acción declarativa y no de condena per se, al reconocerse el cese al goce gratuito del bien común, tal sentencia vale como título, para los comuneros vencederes, para un posterior judicio de cobro ya sea para el canon de renta o indemnización de perjuicios. Pudiendo reservase tal acción para la tramitación incidental del art. 173, inc. 2° CPC o por otra vía ordinaria (nuevo juico). Empero, tiendo a creer que, por razones de economía procesal, es que conjuntamente con la acción del art. 655 CPC, se interponga la medida complementaria de fijación de un canon de renta, siendo de cargo del demandante, precisamente, proponer un valor y la forma de pago y, de cargo del demandado, acoger dicha propuesta o contra ofertar atendida las circunstancias. Empero, sí detallamos en la decisión de interposición conjunta de ambas acciones (cese: acción; fijación de canon: medida de ejecutabilidad) es de la esencia de dicha medida complementaria el reconocimiento de que el comunero puede hacer uso del bien común de forma no gratuita. En este orden de ideas, entonces, sí bien la fijación del canon tiene el carácter propio de una medida complementaria, al generar una obligación para el comunero ocupante, se convierte en una de acción declarativa de condena.

2. Por otro lado, según lo razonado por las tres sentencias en comento, el desalojo no es procedente en circunstancias que no media un juicio de partición. En otras palabras, no habrá desalojo del ocupante del bien común sí es que el cese se tramita como cuerda ordinaria y no como incidente dentro de un juicio de división. Ésta interpretación, a mi juicio, reviste gran importancia pues el desalojo que eventualmente se dicte dentro de un juicio de partición en que se ha promovido la enajenación forzosa – en oposición a la adjudicación a alguno de los comuneros, el cuyo caso se trataría de la adjudicación al comunero que actualmente está en ocupación del bien –, servirá como antecedente para la promoción y fijación de perjuicios, según el caso que corresponda, bajo las circunstancias en que se encuentra el inmueble.

3. Éstas sentencias esbozan una distinción no baladí respecto a la precisión de “uso gratuito” en circunstancias que el bien es un inmueble y su actual ocupante es quién ha respondido por los gastos propios del mantenimiento de bien raíz. Distinguiendo así: – gastos que corresponden al uso ordinario del comunero ocupante (relación entre comunero ocupante y el uso del que se sirve del inmueble): estos gastos son a título personal (art. 2081 nro. 2 CC), pues corresponden única y exclusivamente al comunero que se haya en actual uso del bien en desmedro de los demás. En caso que el inmueble tenga deudas por concepto de servicios básicos (agua potable y luz eléctrica, básicamente), los comuneros que no están en uso del bien tienen, respecto del ocupante, acción por concepto del no pago de dichos servicios que, siendo de orden personal del comunero, vienen en afectar al inmueble en cuanto activo patrimonial de la comunidad; ii.- gastos que les corresponden a todos los comuneros respecto del bien por el hecho de ser, precisamente, un activo de la comunidad: el desembolso que se haga por aquellos gravámenes que afecten al inmueble por el mero hecho de su apreciación económica o por ser objeto de determinada caución, afecta a todos los comuneros, y sí sólo uno de ellos responde por tal gasto, entonces, tiene acción de reembolso personal de las cuotas de los restantes congéneres (arts. 2306, 2307, inc. 1°, 2309 y 2311 CC, en relación al art. 2081 nro. 3 CC).

4. La precisión de los daños que el uso exclusivo y excluyente de uno de los comuneros haga respecto del bien común, no sólo puede reparado por la vía de indemnización ordinaria en sede extracontractual, sino, también, por medio de la institución del enriquecimiento injustificado. De ahí la importancia de precisar en las circunstancias en que la configuración del daño se genera para los comuneros no ocupantes.

[1]   Al esbozar la idea de comunero registral pienso, muy particularmente, en aquellos que adquieren tal calidad en circunstancias de subrogación por causa de muerte intestada y ante el evento de la disolución de la sociedad conyugal por declaración del término del vínculo matrimonial, en que ambos ex cónyuges, en la medida que la cónyuge no haya expresado la renuncia de los gananciales, se vuelven comuneros de los bienes que durante la vigencia de la sociedad se adquieren e integran el haber social. En ambos casos se requerirá de la inscripción en el respectivo Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces del respectivo decreto administrativo que confiere la posesión efectiva intestada a los herederos del causante o del contrato de cesión de derechos, de la sentencia que declara disuelto el vínculo matrimonial.